房企库存高企不敢拿地 地方土地财政引擎熄火


 发布时间:2020-09-21 04:53:53

朱慧卿作(新华社发) 针对土地出让收入告别去年猛增势头,专家表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,专款专用,不直接与偿还债务挂钩;土地出让金净收益中的一小部分用于偿还政府性债务,土地出让收入波动对地方政府债务没有直接影响;逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。今年以来,土地出让收入告别去年猛增势头。财政部数据显示,6月当月土地使用权出让收入增速回落到7.3%,这一数字上半年平均在20%以上。中原地产市场研究部统计显示,7月份北京、上海等4个一线城市,以及杭州、南京等36个二线城市土地出让金同比下降46%。土地出让收入在地方财政中发挥重要作用,有专家甚至表示,土地出让金一定程度上成为地方财政的“支柱”,不少城市的土地出让收入占到了本级财政的60%以上。土地出让收入的波动,是否会影响地方财力从而导致偿债风险? “土地出让收入的波动是正常现象,不能只跟房地产市场波动直接挂钩来看,应根据宏观经济形势做判断。”财政部财政科学研究所副所长白景明接受记者采访时表示,决定土地出让收入变化的是土地价格,而影响土地价格的重要因素是供求关系。

当经济形势向好,企业积极投资建设厂房、物流中心等,需求旺盛,土地价格自然会上升,反之亦然。不能只根据局部房地产价格变化,或是土地出让收入月度波动,简单判断其下滑的大趋势。至于土地出让收入在多大程度上影响地方政府还债能力,白景明表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,要专款专用,不直接与偿还债务挂钩。举例来看,2013年广州国有土地使用权出让收入达838亿元,同比增长115.2%。这些资金在扣除征地和拆迁补偿、土地开发支出等成本后即为净收益。对于净收益,必须按照国家政策进行计提:超过10%计提教育资金,10%用于农田水利建设资金,10%用于保障房建设,还要用于城市建设支出等方面,净收益剩余的一小部分才用于偿还政府性债务。“可以说,土地出让收入的波动对地方政府性债务没有直接影响。”白景明说,地方债逐步纳入预算管理,是由地方整体财力“托底”,不会因为土地出让收入这一项指标波动而出现风险。专家表示,逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。“应该规范土地出让收入的管理。”白景明说。就土地出让金本身而言,近年来也因“粗放式”管理饱受诟病。

国务院曾出台文件明确,土地出让收入缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行“收支两条线”。但实际操作中,不少地方政府部门将土地出让收入脱离管理,形成地方自己的“小金库”。这种做法不仅违规,还造成奢靡、贪腐行为,扰乱土地市场的秩序。因而,完善监管机制,加强对土地出让金的收支监管,提高资金使用效率,有利于地方政府由于“钱不够花”陷入的“卖地”发展模式。同时,需加快税制改革进程,健全地方税收体系。地方政府需要足够的财力保障民生、基础设施建设等,不能做“无米之炊”。在结构性减税的大背景下,土地出让收入也有波动,如果不适当增强财力,地方政府偿债能力自然也会受到影响。专家建议,应加快消费税、资源税、房产税等税种建设,同时清理不合理收费,增强经济发展活力,带动税收收入增长。本报记者 崔文苑。

云南炬隆房地产开发有限责任公司顺利拿地后,8月昆明土地市场的地块供应也顺利完成。有溢价、有底价,却没有出现流拍;8月即将结束,这似乎也意味着昆明9月的土地市场将再次上演惜地潮,或仅8宗地块400余亩入市。8月土地市场溢价收官 想像中的激烈抢地环节,终于在8月显现,但规模并不巨大,仅限于1宗地块,溢价幅度也同样在能够接受的范畴之内。8月23日,位于高新建成区、面积约32.2亩的商务金融用地被2位买家看好。原本以为的简单竞价交易,经过64轮竞价、耗时近两个小时,终以高出交易起价4650万元即20130万元的价格“落锤”,溢价率30%。云南炬隆房地产开发有限责任公司是这场拍卖会的最后胜利者。根据最终成交价和容积率≤4计算,该地块单价约为9362.5元/平方米,楼面地价2340.6元/平方米。而这家企业来自云南州市文山,曾开发过炬隆万商汇等州市商业、住宅项目。关于此次拿地开发商并没有透露太多。但在业内看来,在昆明净地供应较小的前提下,选择高新区无疑是不错的策略。

而随着8月土地市场溢价收官,7宗地块的去留已经十分清晰。据昆明市国土资源局网站日前公示的成交结果显示:8月昆明土地市场7宗地块,158364.93平方米,折合约237亩全部成交,最终的成交金额为55351.79万元。纵观8月土地市场,不难发现以下几点: 新鲜血液不断注入昆明楼市 从8月的拿地企业来看,增添了不少的新鲜血液。其中,一个来自于云南本土实力雄厚的跨界者——十四冶建设集团云南房地产开发经营有限公司。此前,十四冶建设集团仅在楚雄进行过地产开发,后打道回府昆明主战场在官渡区官渡街道办事处拿地,据了解,该地块为住宅项目不久将动工;据业内介绍,十四冶建设集团在呈贡新区依然有上万方的商业项目正在建设中,将建设成为十四冶总部基地。而云南炬隆房地产开发有限责任公司在地州操盘后,也抢得高新建成区A5-05地块,落地昆明,来自州市的地产力量,也同样值得期待。高新建成区或将是下一个地块供应热点 高新建成区,无疑是高新区的下一个热点。在业内看来,云南炬隆房地产开发有限责任公司抢地高新建成区,或许只是该区域地块供应的一个开始。

据媒体报道,2013年初,高新区城市规划已开始进行市政府审批程序,而高新建成区城市提升改造也将正式启动,3年以后,高新区不仅会形成“一带三星”格局,还将更贴近居民生活,拥有更多的城市功能。这意味着将有更多地块入市。据高新区负责人介绍,已经形成了生物医药、贵金属、IT等一大批产业集群,聚集了如七零五所、亚太环保、烟草科技园等一大批科研、文化机构,并形成了一整套完善的服务体系的高新区,在加强城市功能的同时,重新开发用地将更多地用于建设建城市综合体项目。9月或仅8宗地块400亩入市 而截至8月27日,据昆明市国土资源局网站公示的土地交易公告显示,9月昆明土地市场将再惜地,或仅9月11日当天,有8宗地块,累计约267238.69平方米,折合约400亩供应面市,地块交易起价为180844.15万元,土地市场惜地潮再次上演。从地块的供应区域来看,官渡区矣六街道办事处有5宗地块,供应最为集中,地块面积为213036.54平方米,折合约219亩,交易起价100000万元。

该区域的地块类型较为丰富,商务金融用地、城镇住宅用地、科教用地均有,开发项目或为城市综合体。另外,2宗地块为位于盘龙区兴仁街片区的商务金融用地,地块面积为36336.65平方米,折合约54亩,交易起价为80000万元,每亩约1467.75万元,地块单价不低。1宗编号为1TDG2012-004的倘甸镇海东村者已中学北侧地块,地块面积17865.5平方米,地块属性为住宿餐饮用地,交易起价844.14万元。

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