大城市房价持续高涨 城市化不应只制造超级城市


 发布时间:2020-10-19 17:48:58

国庆前后一些热点城市房地产调控及时有效,房地产市场高烧开始在退,房价走势趋稳。他强调,这一轮房地产调控是局部的,主要针对投资性和投机性需求,所以对经济影响不能夸大,调控的目的最终要保持经济稳定增长。盛来运在国新办新闻发布会上称,国庆前后国家对一些热点城市房地产采取调控措施,是及时有效的。8、9月份房地产价格出现了较快上涨,在这个时候,出台一些调控措施,可以使房地产市场降温,使它恢复到理性,而且对引导预期,抑制房地产的过度投资都有积极的作用。他介绍,从10月份上半个月部分数据的监测情况来看,调控取得了初步的成效。一些热点城市、一线城市和部分二线城市房地产的销售在回落,还有少数城市甚至出现了环比下降,房地产市场高烧开始在退,房价走势开始趋稳,所以及时出台一些调控措施是必要的,而且是有效的。

但他也强调,房地产调控对经济影响不能夸大,还需要继续观察。为什么不能夸大?一是这一轮的调控主要集中在一线城市和少数二线城市,主要是一些热点城市,是局部的调控。短期来讲,对于这些热点城市的商品房销售和投资,甚至对经济都会带来一定的压力。但是对全局来讲,影响是有待观察的,因为其他城市还在按照既定的房地产政策,像去库存这样的政策来管理。所以一个是局部跟全体的关系。二是调控目的主要针对投资性和投机性需求,对刚需、改善性需求仍然还是支持的。还有房地产本身调控的目的主要是防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动,它的调控目标最终还是保持经济的稳定增长。从这些角度来看,对全局的影响不像想象得那么大,而且后期的走势有待观察。

北京市政府发布新的北京基准地价,新版基准地价以今年1月1日为基准日。商业、办公、居住、工业用途各有12个级别,在级别划分的基础上,还细分了区片。记者注意到,新的基准地价与2002年版相比有明显提高。在新的基准地价中,一级土地级别是旧城中的最核心区域,其商业平均熟地价为29980元/平方米,办公平均熟地价为29080元/平方米,居住则为28720元/平方米,工业为11600元/平方米。阳光100置业集团常务副总裁范小冲对《每日经济新闻》记者表示,基准地价是对土地的分类评估的价值,只是土地的底价。最终的土地价格,还是通过“招拍挂”的竞价价格决定。

他分析,在楼市上行的时候,土地是溢价成交,下行时,土地溢价率低或者底价成交。由于北京基准地价调整的时间差较长,对房价的影响不是很大。此前北京的基准地价执行的是2002年版。当时按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类,并由城区至郊区划分,商业、综合、居住用途分别划分了10个级别,工业用途划分9个级别。其中,商业、综合、居住用途最高的一级价格分别为9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米,而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。相比之前的标准,新的基准地价有了大幅上调。

但这在中原地产首席分析师张大伟看来,最终在土地交易时,市场供需结构和开发商判断起到决定性作用,基准地价与市场成交地价关系不大。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,调整地价背后最本质的原因是土地稀缺性凸显。随着新型城镇化进程加快等因素,土地的价值势必会提高。在业内人士看来,土地市场的温度,更多是来自于楼市的传导。今年整个土地市场开始降温,房企拿地的积极性在下降。范小冲认为,除了在北京远郊的大规模土地之外,基准地价的调整,不会影响开发企业的拿地节奏。一些核心区域的地块最终成交价格和基准地价的关系不大。不好的地块,底价过高的话,开发企业会选择退出,土地也就随之流拍。

严跃进表示,土地市场出现降温,不在于土地价值在下滑,而在于房企拿地的勇气在减少。一旦房企走出资金的难关,未来的土地市场依然会热。如果考虑到此类基准地价的上调因素,未来拿地的成本或继续加大。每经记者 王杰 发自北京。

市国土局土储中心官网上有关北京经营性土地出让公告的栏目中,已有半个月没有任何土地出让信息了。这意味着,从5月6日北京成交了土地市场仅剩的4宗经营性土地后,北京土地市场上至今没有任何土地可供出让。业内表示,这一现象很可能因为今年前几个月房企在京拿地过猛,市土储部门希望加强对于土地出让市场的调控导致,在此情况下,为维持今年北京全年整体经营性土地供应量不出现大起伏,下半年很可能继续放缓供应节奏。据市国土局土储中心官网显示,3月起,北京土地市场的供应环节就已经出现了降温迹象,至今为止,北京最后成交的一批土地,即5月6日北京成交的4宗多功能用地都是早在今年2月就已经在官网上挂出的,而从3月至今近3个月的时间内,该网站上再没有挂出任何新上市待交易的经营性土地项目。

据链家地产统计数据显示,截至目前北京今年共成交了53宗经营性土地,出让面积达662.39万平方米,包括住宅面积394.4万平方米,其中有21宗是去年12月挂出的,今年一二月挂出的项目分别有6宗和26宗。在业内看来,近三个月没有新增经营性土地,而且连续半个月经营性土地出让市场没有任何动态在北京实属罕见现象。“由于每年房企一般都集中在下半年甚至四季度期间大规模拿地,因此此前北京经营性土地出让市场偶现的‘空白期’基本都集中在下半年,即房企开始集中抢购土地一段时间后,相关部门为适当控制市场拿地节奏而进行的调整。

”在亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存看来,这种调控的手段因为今年前几个月房企拿地热情猛涨而提前开始实施了。数据显示,去年全年北京土地出让金规模达1820亿元,在去年8月时,北京才迈过了土地出让金千亿元“门槛”。因此,陈宝存认为,今年前4月北京土地出让金就已突破了千亿元,房企的抢地潮也意外地集中在了前几个月,虽然着实让市国土部门的土地出让压力减轻了不少,但同时也时刻提醒着他们需要加强对市场的自主调控性,需要通过一段时间的“减供”让市场平稳一些。

有专家指出,从目前的情况来看,土地市场调控的主动性已更多地倾向于土储部门这边,因此今年6-7月北京如果按时公布下半年的土地供应计划的话,很可能缩减供应量,以保证今年全年北京土地出让金总额基本与去年持平,市场热度也不会发展到难以控制的状态。不过,链家地产市场部分析师张旭也坦言,目前北京经营性土地出让市场出现“空白期”也不排除一些客观原因,“前几个月房企大举拿地可能将原本土储部门计划供应整个上半年的土地提前买光了,原本足够供应半年的土地卖完后,下半年的土地还未完成整理、储备周期”。

而陈宝存也表示,目前也不排除此前出现退地或者未完成交易的土地由于还需要重新测算、确定底价等因素,短时间内无法为市场形成补充。值得注意的是,房企从拿地到把土地上的房地产项目推到市场上,对市场形成有效供应大约需要一年到一年半的时间。因此,陈宝存和张旭都向北京商报记者表示,由于目前经营性土地市场的“空白期”已经出现了一段时间,而且很可能持续到下半年,所以,这可能造成明年上半年本市住宅、商业地产项目出现一定的短缺,房企或将更多地释放库存土地维持住房供应量。

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