招远房地产新政实施三年 三年不卖地背后的利益博弈


 发布时间:2020-10-19 23:30:14

双山村的53岁村民老袁最近心情特别好,祖祖辈辈居住的双山村旧村改造完成并于2010年12月初回迁,老袁家分到了3套房子。这几天,他正忙着装修新房,打算搬进新家过大年。住了几十年的老房子,如今分到新房,老袁乐得合不拢嘴。他告诉记者,改造后的新小区叫双山馨园,包括9个楼座1600套新房,全村484户居民都选择了回迁,平均每户能分到2.2套房子。回迁安置小区不仅内部设施齐全,周边道路配套也正逐渐完善。他自己分到了两套面积为105平方米和一套面积为80平方米的房子,按照计划,自己和老伴住一套,留一套给儿子明年结婚,小一些的那套出租补贴家用。对于新房,老袁最满意的有两点,一是楼间距够大,视野开阔,二是电梯设计合理,两梯四户,使用起来很方便。“高价购买的商品房也不一定能有这个水平,”老袁感慨。双山村旧村改造工程是我市“两改”项目之一,也是“两改”项目中建村历史最长的城中村。通过改造,双山村村民由低矮破旧的趴趴屋搬进了宽敞明亮的新楼房,双山村也由破旧的城中村变为城区发展的新地标。

据了解,2007年以来,四方区共启动15个“两改”项目建设任务,其中城中村改造项目8个,老城区改造项目7个,建设安置房156万平方米,涉及拆迁居民8479户。截至目前,华光村、河西村、双山村、保儿村、孤山村、郑州路50号等6个改造项目已完成居民回迁,嘉善路片(北)、金华路28号(一二期)、大山村(多层)等3个项目实现部分回迁,惠及居民4854户,嘉善路片(南)、兴隆一路151号甲、河崖村(多层)、湖岛村等4个项目主体封顶,宜阳路59号片、晶华玻璃有限公司改造(一期)等其余项目也都按计划推进。今年,四方区将继续加大旧城旧村改造力度,坚持抓好旧城旧村改造,全力推进城市综合体建设,抓好“两改”项目进度,完成嘉善路南片、金华路28号三期、湖岛村、兴隆一路151号甲、大山村、河崖村(多层)等6个项目的回迁工作,加快推进宜阳路59号、晶华玻璃厂周边一期等续建项目建设,计划新增小水清沟村、瑞昌路187号片与金华路22号、拜泉路国税局宿舍及周边与抚顺路19号(一期)、宏业广场与南宁路79号、南京路片区等5个“两改”项目建设。

(记者 崔武)。

经过3年多的施工建设,到今年4月,招远温家社区已基本成形。该项目规划占地约1200亩,总投资约20亿元,是当地近3年来最大的房地产建设项目,但它并不是单纯的商业开发,还将安置温家、西秦家等7个整村搬迁来的1800多户村民。“项目开发必须与旧村改造挂钩,是招远市近三年城市建设的基本模式。”该市住建局副局长杨永宾介绍。2010年6月招远市政府出台文件,规定除了续建工程之外,此后3年内不再审批非整村改造及旧城改造的房地产开发项目。招远市国土资源局土地储备中心副主任苑波,将这个政策总结成更通俗的一句话,“也就是说,招远过去3年不卖地。”  当然,不卖地只是针对房地产开发项目而言。“一般的工业用地并不受这个政策限制,招商引资工作受影响也不大。但招远工业用地每亩价格在17万元左右,用于房地产开发的住宅用地亩均价格可达到90万元,这个对比还是十分明显。”该局土地利用科科长王克龙介绍。

“这个政策的出台,有特定的历史背景,主要是针对招远市的旧村改造。”杨永宾说。2010年初,招远市曾组织国土、财政、住建三个部门进行联合调研,调研结果认为招远“城中村”“村中城”现象较为突出,不利于当地社会经济的长远发展,有必要加快旧村改造进程。“但对于开发商来讲,旧村改造的成本要远超过空地建设。如果可以竞标空地,显然不利于旧村改造力量的集中。”杨永宾说。“通过旧村改造方式进行开发,土地仍然要走‘招、拍、挂’流程,这样能够保证建成的商品房两证齐全,便于流通。但之所以称作‘不卖地’,主要是土地收益部分政府基本都会以各种形式返还给村集体。”苑波解释。这个政策的制定推出,也是建立在招远市相对雄厚的财政实力基础之上。作为中国黄金之都,招远市近年经济增长明显。在政策出台之前的2009年,招远市房地产开发政府土地收益约为1.7亿元,占当年地方18.8亿元财政收入的10%左右;到2013年,招远市该年度名义上的土地收益为1.5亿元,但地方财政收入则突破40亿元大关,房地产项目土地收益占财政收入比例降到了约3.7%。

“新政策其实是个收益重新分配的过程。政府舍弃了土地收益部分,以此鼓励开发企业集中力量投入旧村改造。”杨永宾认为。在这种模式下,招远旧村改造之后的村民按照1:2的比例置换新楼房,居住条件得到明显改善,同时可以享受到旧村改造地块上商业设施的租金收益;开发商看似成本增加,但有相应的税金政策优惠,综合下来也有利可图;政府短期看损失了部分土地收益,但通过市场化、社会化的力量推进了城镇化进程,长期而言社会效益也不少。这种模式还有一种“隐形效用”。招远市2010年时的房价在每平方米三四千元左右,目前的单价是四五千元,保持了一种温和增势,相比周边几个经济强县价格偏低。“这与旧村改造快速推进,增加了商品房存量有很大关系。”杨永宾说。“招远在推进城镇化过程中,坚持以改善民生为根本目的,以人为本、民生为先,不与民争利,进一步加大财政投入力度,不断提升群众的幸福感和满意度。”招远市委书记张伟说。

“招远模式建立在当地强财政的基础上,具有一定的特殊性,其他地方要借鉴有难度,不少县级财政对土地收益的依赖甚至超过了50%。”听到招远市这个“不卖地”政策时,山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平有些惊讶,“推动城镇化发展是个大趋势,政府让利于民的态度值得称赞。”他评价。记者了解到,招远市2010年6月出台的文件规定政策期限为3年,2013年6月到期之后又以政府通知的形式继续实施,目前招远房地产开发仍处于“不卖地”状态。“但通知只是暂时性,‘不卖地’有着特殊的历史背景,随着社会经济条件的变化,政策也会有相应调整,现在还在研究的过程中。”杨永宾说。

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