评论:房价未整体下跌 地方出手救市不合时宜


 发布时间:2020-10-27 15:36:28

自2008年下半年开始放松信贷以后,深圳楼市从2009年初开始回升,从3月份以来,原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场,忽然转向以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主,比例快速上升到40%以上。这种客户主要受杠杆刺激,对于贷款依赖性较大。投资客的进场,使各地楼市随后达到小阳春、暴涨,甚至各地再次出现新地王,使房价的最终决定者中国人民银行再次出手,下发严控第二套房贷通知。四成首付意味着首付成本提高100%,而利率从7折提高为1.1倍,则意味着利率支出增加57%,两者相加意味着购房者的杠杆效应大幅度下降,即使只计算首付,杠杆效应也大降100%……由于房地产市场是中国唯一具备杠杆效应的投资市场,因此,杠杆效应的大幅度下降,必然将在较大程度上影响房价。两个月前,大家断言房价还要暴涨,今天却出现了普遍房价暴跌的忧虑,中国楼市幼年期特征可见一斑。

目前的格局或许酝酿灾难,或者酝酿机遇,这是一个不平凡的年代。七条件促2007年楼市跳水 大家都会关注一个问题:2007年楼市行情在2009年重演的可能性有多大?以深圳为例,2007年楼市为什么会跳水? 当年大户豪宅占供应量的70%左右,总价高的物业流动性差,受到金融政策的影响更大。房企受到资本市场冲动,拿地与融资形成相关刺激,开发投资增长较大。一旦金融政策变化,相关关系受到破坏,房企降价压力大。房企的资本金比例从20%,直接提高到40%,缩小了房企的资金杆杠效应,达到100%。2007年投资客比例高达50%以上,抢购现象严重。但受投资客专业技能限制,品种搭配问题较大,组合结构上不能抗风险。受到投资扩张,2007年的供应充裕,一旦金融变化导致销售下降,就形成供应过剩。而中国恰好在世界金融危机开始发酵的前夜推出紧缩政策,宏观调控效应与世界金融危机效应重合加剧了楼市调整幅度。

楼市拯救经济 进入2008年,中国在前一次在错误时点进行紧缩之后,吸取教训,果断地采取了全球最大力度的货币扩张政策,接近8万亿的新增贷款,与十大振兴建设规划,将中国经济率先救出谷底。其中,由于房地产行业是国民经济中唯一既是消费又是投资的领域,也是牵扯面最广的市场,对于国民经济的拉动作用最大,因此在拯救经济的全盘活动中,房地产事实上是一个核心,虽然没有明说,但是受到最大重视,暗中放宽了很多限制,比如二套房贷、优惠利率、VIP认筹、10天内必须开盘等限制都没有再执行。进入2009年年中以后,中国经济率先确认复苏,而以美国为首的世界经济也开始复苏,中国出口开始增长。就在这个时候,似乎是楼市拯救经济的重任已经完成,就出台了控制政策。所以,从2008年至今,可以用“经济困难、楼市受宠;经济获救、楼市被弃”来形容,而这种局面可能还将持续相当长的时间,中国这个怪异的情况在其它国家是没有的。

2009年楼市运行条件 那么2009年是否会重演2007年的那一幕呢?这就要具体分析2009年的楼市条件。1.供应量萎缩 目前的供应量远远小于2007年,而这种情况还将持续到2011年之前。一旦政策企稳,非常容易出现供应不足的现象,目前的交易量下降,有购房者观望的因素,但也有供应量下降的因素。2009年的供应呈现大幅度下降趋势,而土地供应自2007年7月以来,已经创出17年来最低。目前楼市成交萎缩,并非需求萎缩,而是供应萎缩造成的,萎缩势头在2010年将进一步加剧。2.大户为主过渡到中小户为主 2007年初,深圳楼市以大户豪宅为主,所占比例甚至高达近70%,这种物业门槛高、总价高、流动性差。而2006年开始实施的“90/70”政策,经过两年的发酵,已经开始有效果。2009年上半年,大户豪宅比例开始稀释,尤其是进入下半年,以金地上塘道、招商花园城五期、花样年花郡、深港1号、华侨城馨苑、天健·时尚空间、鸿隆·世纪广场灯等中户型、小户型物业开始密集入市。

面积的缩小,有助于减低高价感受。3.下降周期结束,今年是复苏周期 中国和世界的经济,目前都已经处于复苏过程中,一般地说在这个阶段房价再进一步回落的势能大大减小,甚至难以调整。目前有报道说美国房地产的交易量和价格都在回升。4.为货币危机找出路 目前中国人还没有被货币教育,本轮货币教育的惨痛程度将可能超过1992年那一轮,而教育发生的年份,可能在2012~2014年之间。在这一背景下,实物资产如房地产将是不多的避难渠道。或者说,目前的投资不是找绝对值的标的,而是找泡沫少的,只有这样才能将货币危机的损害降到最低点。5.房企降价压力归零 供应量处于低点,导致上半年几乎全部房企都超额完成了全年任务,很多公司甚至提前放假。而由于资本金比例重新降低到25%,因此,房企资金扩张效应重新扩大,任务超额完成、资金扩张实力增加,为什么会贸然降价呢? 6.政府出地效应降低 从深圳,到重庆、杭州,政府在楼市的行政效率开始下降,土地出让受到直接影响。

在土地少的背景下,资金太多的国有房企开始在各地制造地王,社会预期改变,参照系改变,降价的空间难以寻获。牛变熊的可能性很小 经上述分析发现,2009年的运行条件与2007年并不相同,甚至有了质的变化。在所有资产全面泡沫化的今天,货币拥有者必定会利用楼市的上述条件,进行避难操作,因此房价的拐点不会出现。但显然,房价存在阶段性波动的可能性,这可能主要出于对现价的共识还未形成,需要一定时间所致。而目前的成交缩量,改变的不是房价上涨的态势,改变的是房价的速率。结构性调整的可能性还存在,主要表现在品类、区域、套型上,这三个方面的选择已经发生了根本性的基础性改变,希望购房者不要有惯性思维,尽快回到专业技能决胜的道路上。工业革命以来,全球楼市自身周期一般为18年,涨14年跌4年,1~2年就从跌到涨再到跌的过程没有发生过。从大周期看,中国内地目前处于楼市上升周期,牛市很大可能会展开。

2007年,资金紧缩导致楼市紧缩;2009年,资金从中央银行流出只是减少,并未截止,所以2009年下半年房价的牛鼻子会得到控制,但牛变熊的可能性很小。如果金融政策逆转,资金从净流出转向净收回,那么房价的压力就大了。房地内参:尹香武(半求)。

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