九龙仓称正洽购融绿平台 绿城否认接到收购邀约


 发布时间:2020-10-28 21:31:50

优秀团队的强劲销售力/ 在业内,融创团队一直以激情和高效闻名。从主席孙宏斌开始,每一个成员都不知疲倦的激情工作。融创团队的敬业和勤奋,深深感动了业界。易居(中国)控股执行总裁丁祖昱曾在很多场合说起这么一个故事。12月初,很多融创中国的团队成员已经从公告得知,和宋卫平的绿城中国股权交易合同可能终止,绿城未来将重新交还给宋卫平。但是,派驻在绿城各个项目的融创团队,却丝毫并没有因此受到影响。很多人熬夜奋战,为了能够卖得更多、更好,付出了自己的精力和时间。丁祖昱不理解,融创团队为什么要那么做,因为这些楼盘未来都不属于融创,卖得再好,也是为他人做嫁衣。但融创人却告诉丁祖昱,“不管最终绿城属于谁,即使要交还给老宋,我们也都希望交回去一个更好的、更健康的绿城。” 融创团队的“职业范”由此享誉房地产圈内,所有的开发商都渴望能从融创成功“挖角”,把这样一群有职业精神的 “最可爱的人”放在每家企业最重要的核心岗位上,再难攻克的坚冰也会被最终打碎。

杭州,历来是一个房地产市场竞争激烈的城市。有一种说法是“杭州是地产职业经理人的‘天堂’,也是地产职业经理人的‘地狱’。”原因在于,杭州市场竞争激烈,地产职业经理人很容易通过在杭州市场的开拓表现出自己的能力:能力强的地产职业经理人有希望得到晋升,被委任在更高级别的职位上,比如此前任职龙湖杭州公司老总,后被调往集团品牌及营销部总经理的袁春;也有一些职业经理人因为无法适应竞争激烈的市场,短短几个月内就挂印去职。在这个市场,刚刚进入只有两年的融创,已经取得了超过42亿元的销售额,成为这个城市排名前五的开发商。在上海,本地“老大”之间已经为争夺第一的位置竞争了很多年;而上海融绿的杀入,令市场前三强的竞争格局显得异常胶着。今年前10个月,上海融绿一直领跑市场。同样,在重庆,融创也是远远地把重庆市场此前的龙头老大们甩在了身后,和当地的“老大”也只有十几个亿的差距。

至于在融创耕耘了十年的天津市场,融创更是以领先第二名近一倍的业绩领跑市场。产品品质突飞猛进/ 销售业绩的快速提升,并不仅仅是因为融创拥有强大的销售团队,更是因为融创的产品线的品质在最近一两年的飞速提升。如果举办一项房地产市场最挑剔消费者的评选,杭州和重庆肯定是最为热门的候选者。受绿城和龙湖两家优质房企常年累月的熏陶,两个城市的消费者往往以几乎是行业专业级的标准,对想要购买的楼盘“挑刺”。也因为上述原因,杭州和重庆被很多开发商视为畏途,部分开发商甚至将两个城市直接划为 “禁区”,坚决不进入这些城市。然而,融创不单进入了这些城市,而且迅速进入到城市的前五强企业,一定程度上也反映出融创在与绿城合作两年间,不断吸收了其产品的品质精华,精益求精,产品品质迅速提升的过程。

“你觉得我们现在不如他们吗?” 事实上,如果孙宏斌真正获得绿城的掌控权,将势必震撼现有的地产江湖格局,超越万科也并非遥不可及。2013年末,融创总资产额为973.5亿元,绿城为1223.3亿元,合并后达2196.9亿元,位于行业第六名。同期,融创和绿城的现金流分别为106.9亿和134.1亿,占总资产的比例为10.97%,略高于万科的9.3%;可售存货分别为406.9亿和452.5亿元,占总资产的比例为39.12%,明显低于万保中恒的平均值,财务状况可谓相当健康。孙宏斌唯一要做的,就是完成好新绿城的整合与再造。孙吴:坚守与图谋 几乎所有人都相信,在未来孙宏斌改造新绿城的过程中,其面临的最大阻力,并非来自宋卫平,反而更可能是九龙仓。正如东汉末年的三国争霸中,蜀汉率先退出,东吴却抗争到最后。尽管孙宏斌即将拥有新绿城更多的决策权,但九龙仓仍将以“并列大股东”的地位对其产生制约。在我国的房地产企业中,上述“并列大股东”的奇特结构可谓绝无仅有。尤其是24.313%的股权结构,在小数点之后都保持高度一致,显然是双方制衡与妥协的结果。作为一家典型的港式家族企业,九龙仓从2010年开始加码对内地的投资。但在房地产开发领域,九龙仓很快表现出水土不服的一面。

九龙仓中国副主席周安桥曾表示,内地开发商的“5、9、12”开发节奏令他大为惊讶。所谓“5、9、12”,即拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月实现楼盘现金流转正。但对于稳健的港企来说,根本无法实现这种节奏。当前,港资企业在内地的投资模式主要有三:一是通过长期持有土地,获取土地增值受益。李嘉诚曾是这种方式的操作者,但随着制度的不断完善,获利空间已经很小;二是投入商业地产开发。但由于商业地产渐趋饱和,其中的投资风险也逐渐浮出水面;三是转为战略投资者,仅掌控战略层面,不参与实际操作。这也是港资的主流投资方向。九龙仓在新绿城中的角色,正是第三种,即投资商,与孙宏斌所代表的“开发商”有着明显区别。正如宋卫平所说,“九龙仓从来没有作为绿城中国操作者的想法,这一点是很明确的。” 那么,既然未获得掌控权,九龙仓为何要在股权上“寸土必争”呢?分析人士指出,原因有二:其一是捍卫其作为原有股东的地位。早在2012年双方的合作中,九龙仓就成为绿城的第二大股东,持股比例为24.6%。此次再逢变局,九龙仓显然不愿意过多地放弃股权。事实上,两年前九龙仓注资之后,绿城在海外的融资成本明显降低,获取资金更为容易。宋卫平和寿柏年也均坦诚“在融资上,九龙仓也有功劳”,这种表态表明九龙仓并非外界所理解的“乘虚而入”。

第二个原因在于,九龙仓需通过大股东的地位来维持其稳健的投资策略。众所周知,经历过多轮全球性经济谷底的港资,对投资策略的追求偏重稳健。相比之下,绿城另一个大股东孙宏斌,恰恰以高速扩张而著称。近几年来,孙宏斌不仅带领融创实现了规模上的快速扩张,而且屡屡在热点城市获取“地王”。这种被外界理解为“激进”的行为,与九龙仓的稳健策略明显相悖。如果孙宏斌成为独大的股东,九龙仓恐将彻底失去在绿城的话语权。因此,老谋深算的九龙仓掌门人吴光正需要借助大股东的地位,来对孙宏斌进行掣肘。不仅如此,在新绿城的财务及投资委员会中,三名成员除了代表绿城的寿柏年和代表融创的黄书平,还包括九龙仓的一名成员。如此一来,在投资决策中,新绿城将真正做到“三分天下”。5月23日,孙宏斌在新闻发布会上半开玩笑地说,“我们这个合作最大的受益者其实是九龙仓,我在努力地干活,最后收益有九龙仓一半。”从某种意义上说,这种话语表达出了他的不甘心,而这恰恰也是九龙仓愿意看到的。整合:前景与阵痛 “绿绒蒿,一种罂粟科高原草本植物,花妖艳,生命力顽强。”兰德咨询总裁宋延庆取谐音,将绿城与融创的结合体称为“绿绒蒿”。他表示,一旦融创入股绿城,孙宏斌左右手中的绿、融,类似李嘉诚的长实、和黄,相信会取得一加一大于二的效果,成为地产业独具特色的“绿绒蒿”。

宋延庆还说,“如果说任、潘(任志强、潘石屹)是一对基友,那么宋、孙(宋卫平、孙宏斌)就是西子湖畔的一对命定情侣。” 上海易居地产研究院院长杨红旭也认为,融绿联合是强强联合,此前绿城不计成本把产品做成艺术品,融创并购之后会强化其市场适应能力——顺应市场而非孤芳自赏。过去两年,融绿在上海市场上一路高歌猛进,就是最好的证明。房地产业内人士中,对于上述收购有着高度评价的人不在少数。事实上,从各方的比较优势来看,融创的营销能力,搭配绿城的产品品质,本就是一对优异的组合。再配以九龙仓在海外资本市场的影响力,可谓完美无缺。不过,尽管过去两年来,融创和绿城、绿城和九龙仓的合作均取得较好的效果,但当三家企业真正整合时,究竟能否取得强强联合的结果,尚不得而知。尤其是对于真正的掌舵人孙宏斌来说,至少有三重关系需要处理。一为与旧绿城的关系。据悉,随着旧绿城的近千名员工跟随宋卫平转战新公司,绿城的人事变动也将拉开。融创将派出两位高管来到绿城,一位是融创中国副总裁兼首席财务官黄书平,预计接管财务工作;另一位是融创集团副总裁陈恒六,预计接管人力资源工作。在人员整合的背后,是不同企业文化的整合。分析人士指出,尽管强调高效、执行力的文化更适合当前的房企,但在维持人员基本稳定的前提下,融创如何将这种文化注入充满人文色彩的绿城,仍是巨大考验。

二是与资本市场的关系。追求产品品质所带来的高成本、低周转,与资本市场要求的现金流、利润率相冲突,这也是导致宋卫平始终难以与投资者保持良好沟通的主要原因。孙宏斌声称要保持绿城的品质,但如何维持周转速度,并保持项目利润率,是需要交给资本市场的答案。三是与九龙仓的关系。两个风格迥异的大股东,难免在战略层面存在分歧。过去几年,孙宏斌旗下的融创虽然扩张迅速,但资金流始终保持在稳健水平。在区域布局扩张、项目骤然增多的情况下,孙宏斌如何实施战略部署,必须与九龙仓的策略进行协调。辩证地看,相较于融创的快速扩张,九龙仓的稳健策略的确是很好的平衡。如果孙宏斌“当老大”的雄心再起,并继续追求规模的话,这种平衡就显得尤其重要。有分析认为,让九龙仓与融创并列大股东,其实是宋卫平的安排。如今来看,也不无道理。但这一安排可能也是新绿城最大的隐患所在。5月末,有人问起宋卫平,如果两个大股东发生冲突了怎么办?宋卫平说,以股东们的年龄和资历,完全可以通过沟通化解当前的股权架构所带来的问题。在“股份等于话语权”的资本市场,将“沟通”作为解决问题的方式,显然不能令人信服。当然,宋卫平也做好了最坏的打算,“不行的话,我们再去买一些股份也可以。”即通过回购股份,再次取得绿城的掌控权。

但这种方式的可操作性仍然备受质疑。更多的人相信,宋卫平不会在绿城上再“做加法”。随着前几年房地产投资持续保持高增速,我国房地产市场正由短缺时代进入均衡乃至过剩时代。在这一阶段,相较于“一招鲜吃遍天”的开发模式,房地产企业的产品研发能力、营销能力和融资能力均被摆上了重要位置。绿城的案例说明,房地产业兼并整合的时代已经到来,内部变革的阵痛期也已到来。就上述优势而言,新绿城无疑拥有成为一个伟大公司的基因。但与以往的收购相比,绿城的整合,将是难度最大的一次。而绿城再造的方式,则决定着中国房企对待政策、市场、资本的态度,意义非凡。收购已经结束,再造才刚开始。绿城中国大事记 ◇1995年1月,浙江绿城房地产有限责任公司注册成立。并于当年开发杭州丹桂花园、杭州丹桂公寓项目。◇1997年,绿城建筑设计有限公司成立。◇1998年,浙江绿城园林园艺工程有限公司、浙江绿城酒店有限公司、浙江绿城保险咨询有限责任公司、浙江绿城广告策划有限公司先后成立,绿城房产一体化经营框架基本确定。同年,绿城足球俱乐部在杭州成立。◇2000年7月,绿城首次在浙江省外设立新项目公司。同月,建设部批准绿城房产开发资质升为一级。◇2005年,绿城房地产集团有限公司股东单位发生变更,由国内企业变更为外商独资企业。

◇2006年7月13日,绿城中国控股有限公司(HK.3900)在香港联交所挂牌上市。初次公开发行,总集资额达26.63亿港元。◇2011年12月,受困销售窘境,绿城出售上海外滩“地王”项目股权。◇2012年1月,绿城转让杭州绿城兰园、杭州新华造纸厂、无锡绿城以及上海东海广场4个项目的股权。◇2012年6月8日,绿城与九龙仓达成战略合作,九龙仓以24.6%的股权,成为绿城中国的第二大股东。◇2012年6月22日,融创、绿城联合宣布组建合资公司,双方各占50%的股份。绿城位于“长三角”区域的9个项目纳入合作公司开发。◇2014年5月,融创中国、绿城中国相继公告宣布,融创中国收购宋卫平、寿柏年、夏一波所持有绿城中国部分股权,融创和九龙仓并列成为绿城中国第一大股东。随后,绿城中国创始人宋卫平发出公开信称,其将另造“蓝城”,从事代建业务、养老地产和现代农业。(张敏整理)。

绿城 九龙 融绿

上一篇: 房产在我名下 我就能卖吗?

下一篇: 2013杭州楼市“高开低走” 临近年底销售压力大



发表评论:
相关阅读
热点话题
网站首页 | 网站地图

Copyright © 2012-2020 峰回分类网 版权所有 0.18773