房地产行业净利率跌至11% 中海净利率为万科2.5倍


 发布时间:2020-11-23 09:48:35

总部位于福建的融信中国(03301.HK)宣布于近日发行该公司的第二期债券,预计可募集最多13亿元资金。融信中国寄望于通过发行债券以改变该公司过去受限的融资渠道而带来的高融资成本。此番发行公司债券以及募股所得金额,将明显降低融信中国的负债比率。但分析师表示,融信中国较高的债务负担与相对于港股同量级房地产商偏高的新股发行价格,可能会限制该公司股票价格的增长空间。融信中国不予置评。上市打开融资渠道 根据融信中国1月15日提交的公告显示,融信中国旗下全资子公司融信投资在去年获监管机构批准发行不超过25亿元的公司债券。

该公司已于去年12月24日发行首期12亿元的债券,公司定于1月18日发行第二期债券,募集金额约在5-13亿元,期限为5年,利息介于5.5%-7.5%之间。募集资金将全部用于偿还借款。融信中国正在寻求多元化的融资渠道,以应对该公司高企的融资成本。分析人士称,通过上市,融信中国能够与资本市场更好对接,拓宽其融资渠道,改变该公司过去过度依赖信托等高成本的融资渠道。此番能够以低于7%的成本发行公司债券,正是得益于该公司在去年开始启动上市后公司信息的公开化。

“即使和其他惯于使用高杠杆的福建房企相比,融信的负债比率还要更高,”不愿具名的房地产行业分析师对人民网记者表示,“所以上市是必须的。” 在去年7月底发布募股说明书之后,融信中国偏高的负债比率一度引起外界的高度关注。衡量企业使用杠杠资金情况的指标显示,截至2014年12月31日的财务年度,该公司的净债务权益比达到15.4倍的高位。去年该公司获得股东10亿元的注资成功将这一指标降低。截至2015年6月,融信中国净债务权益比仍然高达6.4倍,远高于其他上市房企的这一指标。

德意志银行数据显示,房地产行业的平均净债务权益比为80%。净债务权益比由企业的有息负债减去现金结余再除以公司净资产计算得出。“展望未来,我们计划继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平,”融信中国在募股说明书中提及,“以确保现金流量足以偿还我们的债务及满足业务的现金需求。” 该公司表示,公司计划在收购新资产以扩充业务经营时参考公司的股权规模,以审慎运用杠杆效应。并表示将继续寻找业务合作伙伴联合开发项目的机会,以降低资本负担。

根据披露的数据,融信中国此前的借款主要来源于高成本的信托融资,导致该公司的融资成本居高不下。截至2015年6月,融信中国未偿还银行贷款及其他借款总额为182.43亿元,其中信托及其他借款占比高达87.9%,总额为160.32亿元。这也导致融信中国的加权融资成本不断攀升,从2012年的7.34%上升至2015年3月的10.47%。据募股说明书,融信中国信托融资成本在10%-18%不等。克而瑞信息集团研究中心高级研究员房玲表示,随着融信中国成功挂牌上市,其净债务权益比将明显下降。

将融信中国新股发行募集所得的17亿港元计入公司权益之后,融信中国的净债务权益比将从640%降至375%。房玲表示,未来融信中国还可以通过股权融资手段的使用,比如定增引入战略投资者等方式,将能够提升所有者权益,降低负债率,使得债务结构更加稳健。借助高杠杆模式使融信中国的业务规模能够在近几年不断扩大。募股说明书显示,融信中国的收入从2012年的12.91亿元快速增长至2014年的40.99亿元。这些收入主要来源于该公司在沿海几个城市的房地产销售收入。

截止2015年底,融信中国仅进入福州、漳州、厦门、杭州、上海5个城市,拥有589万平方米土地储备(截止2015年10月底)。福州、厦门、杭州、上海的库存去化周期较短,处于12个月的均衡线以下,市场较为健康。漳州较为发达的经济也使当地的房地产需求较为强劲。融信中国最新披露的合并报表数据显示,该公司2015年前三季度的营业收入为43.02亿元,净利润为8.14亿元,息税折旧摊销前利润(EBITDA)为10.64亿元,较2014年全年数据均有明显提升。

但不足1倍的EBITDA利息倍数,仍然显示出融信中国的利润尚不足以覆盖该公司高额的利息支出。高定价限制上涨空间 不过,在不少分析师看来,尽管融信中国的业绩有增长的空间,但与在香港挂牌的小盘内房股相比,融信中国的股票定价偏高。分析师认为,在港股过去一年疲弱的表现之后,融信中国的股票价格可能透支了未来的部分估值。融信中国1月13日在香港交易所挂牌上市,发行定价为5.36港元,当日高开,以5.6港元开盘,盘中一度冲高至6.2港元,最终全天上涨0.36%,报5.62港元。

根据群益证券的统计,按5.36港元-6.13港元的招股价计算,融信中国的历史市盈率约为12至13.7倍。以厦门为根据地的禹洲地产历史市盈率约4.5倍,以福建省为根据地的中骏置业历史市盈率为5.1倍。群益证券认为融信中国的估值颇高,建议投资者进行投机性认购。东亚证券1月4日的研报指出,考虑到其较小的公司规模及高负债比率,相较其同业平均值4.8倍市盈率而言,融信中国估值并不吸引。“这和国际投资者对中国房地产的判断有关,”不愿具名的港股分析师对人民网记者表示,“大家认为内地的房地产市场仍然存在区域性的风险,导致一些基金和机构投资者认购上市的新股并不活跃。

” 分析师表示,尽管过去一年在香港进行首次公开募股(IPO)的金额冠绝全球,但去年下半年市场的动荡仍然导致新股上市数量锐减,投资者谨慎认购,导致不少企业上市日期不断延后,募集金额也大幅缩水。根据彭博的统计数据,2015年H股下跌19%,领跌亚洲股市。受市场震荡影响,去年包括著名投资银行中金公司、不良资产管理机构中国华融以及多家城市商业银行的上市日期均大幅延后,募集金额也大幅缩水。根据监测数据,2015年只有三家IPO规模在5亿美元以上的公司交易首日股价上涨逾5%。

华泰证券5月份在香港上市,筹得50亿美元,成为去年香港规模最大的IPO。该公司股价在交易首日上涨了近5%,但之后已累计下跌了逾40%。香港IPO规模在5亿美元以上的公司有三分之二目前股价都低于发行价。此外,这些新上市公司在发行过程中更多地依赖基础投资者的认购,比如青岛银行和中国华融的IPO,基础投资者的认购比例均超过7成。青岛银行在启动IPO之前,6名基础投资者就已经锁定了总发行量的72%,创下历史纪录。基础投资者通常会承诺参与企业的IPO交易认购,但在股票上市交易后一段时间内不得出售股票,这些期限通常为6个月。

“融信中国在香港的认购数量不足3%,这表明市场对新上市的股票认购信心不足,”不愿具名的分析师说,“高负债和高定价可能限制了融信中国未来的增长空间,它的后期走势需要看港股市场的信心恢复以及内地房地产市场的回暖。” 截至昨日收盘,融信中国报5.42港元,跌1.45%。

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