专业人士:公寓投资5大秘笈


 发布时间:2020-11-23 09:02:09

上海提前迎来年底租赁“换房”潮。从11月下旬开始,上海租赁市场逐渐步入淡季。“我爱我家”市场研究中心数据显示,11月全市租金均价为2537元/月/套,环比降幅为3.27%。同时,受国际经济因素影响,一些外籍人士离沪造成局部地区(如古北等外籍人士居住集中区域)租金水平明显下降,降幅达10%左右。年底换房是好时机 从租赁市场租金走势来看,淡季租金微降是租客年底换房的好时机。年底租客换房一般距离春节前一个半月已经开始,从每年12月末至1月初迎来高峰期。大规模退房现象主要集中在春节前一个月,也就是1月末至2月初这段时间里,主要受外来务工人员集中离沪影响。由于2009年的春节提前,换房和退房高峰应该也相应提前。目前租赁市场保持供大于求的态势。“我爱我家”最新统计,供需比为1.53∶1。另外,受买卖市场观望情绪影响,一部分房源陆续转售为租,进一步增加了租赁房源的供应。基于这些市场的利好,今年年底换房租赁交易可能会比往年有所提升。找房关注轨交沿线 从租赁市场行情来看,房源供应充足,高性价比的住宅比往年多,比如梅陇板块、地铁1号、2号线起始站、沿线周边地区等。

部分外籍人士离沪促使外籍人士聚居区域的租赁房源较大释放,同时,10%左右的租金下降使得相关区域成为现阶段性价比较高的区域。另外,由于这两年人们更多关注新开通地铁沿线租赁市场,如地铁8号、9号线等,而传统的地铁1号、2号线,以及3号线沿线房源仍具有交通便利、配套完善等显著优势。租金与新开通的轨道交通线路相比更加稳定,因此,是年底理想的“抄底”房源。租房警惕隐性成本 “我爱我家”建议,年底换房租客可以根据自己的经济能力尽量选择长租和租金季付、年付等方式,这样可以获得更大的优惠。同时,年底租房也存在一定的隐性成本。比如,目前租住的房屋尚未到期,若换租,租客必须面对违约金问题。如果选择远距离、跨区域的换房,那么搬家等成本也应适当考虑。岁末“抄底”租房应该注意以下几个方面。尽量到大型中介公司办理租房业务,避免遭遇“二房东”或者“骗租”等行为;年底换房人较多,租金是多租客关注的焦点,可能会出现一些以低租金为“噱头”的不法出租行为,承租人应该擦亮眼睛,不要贪图便宜而因小失大;年底租房、看房多注意安全问题,到正规中介公司签署正规的租赁合同。

(记者 唐颖豪)。

本报讯 (记者 姚瑶)在转赠及拍卖“胶囊公寓”未果后,创始人黄日新欲拆除胶囊公寓时,一位经营公司的王先生找到其合作,本定于昨日正式签合同,开发胶囊公寓项目。昨日,双方签约前却因理念不同取消合作。昨日上午,黄日新本欲与合作方王先生签订胶囊公寓项目合作协议书。黄日新以石景山麻峪“胶囊公寓”中的8个“胶囊”和全部设备折价4000元,5项专利使用权折价作为投资,合作方王先生则建一个砖砌式“胶囊”作为样本,再找房企合作建“胶囊”房。两方因理念产生分歧,决定暂时取消合作。黄日新说,胶囊公寓的初衷和理念一直是为低收入群体解决居住难的问题。而王先生则希望做出样本后,找房企合作开发胶囊旅馆。“我们在理念上就有分歧,还不能轻易谈合作的问题。”黄日新说。■ 分歧 “胶囊公寓”VS“胶囊旅馆” 黄日新认为,王先生想通过合作开发胶囊旅馆,那是日本式“胶囊旅馆”的“盗版”,不是黄日新设计发明的“胶囊公寓”,这就背离了“胶囊公寓”的性质。

他说,“胶囊公寓”的宗旨是解决低收入群体居住难的问题,若建成“胶囊旅馆”,价钱下不来,“低收入群体怎么住得起?” 合作方王先生称,黄日新这么大年纪,为胶囊公寓奔波一年多,很佩服他的精神,但事实上胶囊公寓并没有市场。他认为,低收入群体当然想住得低廉,但也要住得有尊严,中国人都好面子,他不认为一个打工者会去住“胶囊”。王先生的设想是先建砖砌式“胶囊”的样本,再找房地产企业合作,建成房型虽小,但设备齐全,消防、安全和管理上都有保障的“胶囊”式旅馆,这样才能真正有市场。

核心提示 群英荟萃,共叙情谊。在新中国60华诞与传统中秋佳节来临之际,由本报地产部主办、观澜湖地产协办的“2009深圳地产职业经理人中秋沙龙”在观澜湖高尔夫球会东莞会所举行。来自业界的十余位职业经理人齐聚一堂,在轻松的氛围中,研判市场,激荡思想。鉴于当前高端物业持续热销的现状,话题不免围绕“高端物业投资”主题上,而其中“高端酒店式公寓的投资之道”则成为了讨论焦点。在2008年金融危机的席卷下,市场上各种类型的投资产品相继受到了不小的冲击。当时,股票的最大跌幅达到了70%。房地产、收藏品等行业也都难逃此劫。房产市场在2008年下半年出现了量价齐跌的现象。历经此劫,许多人更明白,尽管房地产有一定的保值性,但要实现投资升值保值,还要选好产品。“也许这也正是在今年地产市场复苏以来,高端产品销售最为畅旺的原因之一”。参加当天沙龙的某位资深地产人士表示。高端酒店式公寓投资在国外已成热潮 众所周知,自2008年中国楼市持续下行至今,一些投资性房地产产品(尤其是酒店式公寓)的价格走势开始发生明显的变化。

其中,酒店式公寓由于自身定位的不一以及受外部影响的差别,表现出了迥异的特征以及不同的发展和投资方向。酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式,与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比,投入轻松、风险小、回报更丰厚,符合市场发展的方向,只要选择合适的地段并在管理上下功夫,秉承其高端特色,酒店式公寓的前景应该好于普通住宅楼。据一位资深地产人士分析,基于市场需求的急剧放大,在香港、三亚、上海、北京、深圳等城市,酒店公寓产品在中国高端地产阵营中异军突起,成为市场新宠。该人士指出,顶级酒店公寓类产品往往占据着非常稀缺、优质的地段价值,其生活配套和地段的增值发展都是显而易见的,顶级公寓必然成为继别墅之后的大热门。在国外各大城市,一些知名的顶级酒店公寓售价并不比别墅低,纽约中央公园旁的酒店公寓的价格走势一直就是全球优质物业的风向标。该人士更是大胆预测,以顶级酒店公寓为代表的非别墅类豪宅将接过别墅热销的“接力棒”,继续引领中国豪宅投资热潮。

高端酒店式公寓:用最少的资金享受最大资源配置 纵观今年深圳地产市场,物业形态越是高端成交越是火爆。其中缘由不外乎在金融危机的影响之下,高端物业较之普通物业具备更强的保值性能。一位资深地产研究人士预计:“现在不仅是在买好房子,更是在买资源,占有稀缺资源。抢占具有升值潜力稀缺资源投资成为全球性的共识与行动。”只要这场资源争夺战不断持续,豪宅就不可避免做为投资首选。评论人士认为,顶级公寓品种在去年楼市低迷环境下逆势走强现象开始受到投资者的关注。而顶级酒店公寓是买家用最少的资金享受到最大资源配置的豪宅品种,成为了中国财富群体寻求极致生活的又一绝佳载体。高端酒店式公寓兼容传统酒店和公寓的双重功能。它们大多位于成熟商务或旅游圈,商务及旅游人士聚集流动的地带,周围的服务配套设施完善。由于酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处,而且房租和各种服务费加起来的总支出比传统酒店要少得多。目前最新开发的酒店式公寓,已逐渐淡化‘公寓’的概念,而在‘酒店式’上下功夫。

持续朝高端的目标上迈进,兼具公寓的居住特色和高端酒店的奢华气质,越来越成为高端买家的宠儿。身处观澜湖,该评论人士即以即将推出的观澜湖酒店公寓为例,阐述了该项目与观澜湖高尔夫大宅共享整个观澜湖逾百亿投资的鼎级配套,并且以六星级酒店精装打造,将成为高端酒店式公寓投资首选目标的最大理由。而该项目营销负责人则表示,“观澜湖经过十几年的运营,已经成为华南地区公认的最成熟配置的豪宅区之一,品牌价值不断增长,酒店公寓也是观澜湖价值的最新体现之一。而且最具吸引力的是酒店式公寓总价较低,以较低的价格入主观澜湖,将成为最大的卖点。”。

公寓 租金 秘笈

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