房天下·2016中国人海外购房趋势报告发布


 发布时间:2020-12-02 10:34:46

当前我国许多一线城市房价按现汇率折算,已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高,而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的1/10,房地产泡沫明显。尽管如此,憧憬于房价还会不断上涨,投机投资购房者众多;惧怕于房价还会不断上涨,也引来一些穷尽三代人购房的房奴;如此看来房价还会上涨。中国房地产泡沫真的不会破吗? 2007年中国股市泡沫泛起,当时投资者憧憬可以靠上市公司业绩的持续高增长来做实股市泡沫,使之免于破裂,结果仍然未能幸免于难。股市投资者当年的憧憬还似乎有存在的依据,与之比较,当前中国的房地产泡沫有没有被做实的依据呢? 按道理,人民币贬值可以使得中国房价比较发达国家房价变便宜,让泡沫显得有被做实的趋势,遗憾的却是,正是人民币升值的预期,成为房地产投资者炒作房价上涨的重要理由(可以引来热钱投机),而毫不在乎人民币越升值,由此折算的房价会越高。

靠中国经济成功实现转型,国民平均收入大幅度提高,能做实房地产泡沫吗?不幸的是,极高的房价已成为中国经济成功转型的极大杀手: ▲高房价使许多人沦为房奴,对这部分人的消费产生巨大的挤出效应;高房价改变了人们的预期,增加了防卫性储蓄需求,谨慎消费;高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级;高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄,严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长,必然威胁企业经济效益,进而威胁就业,恶性循环,哪来中国经济的成功转型? ▲城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭,高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。城市化进程的推进因之受到阻碍,哪来中国经济的成功转型? ▲高房价意味着财富以货币和固定资产的形式向少数富人,特别是投机购房者和房地产商手中集聚,所以房价上涨过快只会加剧国民的贫富差距,使大多数人越来越穷。

没有大多数国民的富裕,哪来中国经济的成功转型? 当然,房价被“做实”的可能性的确存在。笔者认为,那就是假设中国长期恶性通货膨胀,货币恶性贬值。可是,宏观政策会容许这种现象产生吗? 有评论家认为“尚难预言中国房地产泡沫会破裂”。其主要理由为,“当下中国正在加快保障性住房建设进程,试图通过对房地产市场结构调整,来逐步化解正在形成中的房地产泡沫。”若仿效香港和新加坡模式,对房地产市场作结构调整,富人和穷人分类,前者供给以半山豪宅,后者则用公屋计划来应对;让买得起的人买,买不起的人租。则将“较高房价”长期限制在极其有限的范围内。然而,中国内地的房地产可以效仿香港和新加坡模式吗?其实,香港经济也曾经受到过房地产泡沫破裂的巨大冲击,所以对于当前香港楼价飞涨,特区政府仍然忧心忡忡。

其次,香港和新加坡地少人多,经济由金融服务业主导,经济结构相对单一,很难阻断高档商品房价脱离平均收入,才不得不对住房作出“结构性分类”的对策。而正是这种结构性分类,同时拉大了当地的贫富差距。1990年日本房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩,香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港当时经济,迪拜的房地产泡沫破灭引发了迪拜危机,美国的房地产泡沫破灭引发全球金融风暴……虽其房地产泡沫破灭的具体原因各不相同,但是泡沫必然会破灭则是铁律。中国房地产泡沫真的就可能幸运地成为例外吗?(敬文)。

蒙代尔语录 如果一个城市规划不好,那就是一座死亡的城市,会出现大量人口迁移、交通拥堵以及城市污染等诸多问题。有企业商务中心和总部,对南京来说很重要。南京很有可能成为总部经济,虽然上海离南京很近,但是上海并不是南京的负面影响,上海有可能成为南京的一个资产。如何推动“智慧南京”建设?昨天,两位诺贝尔经济学奖得主罗伯特·蒙代尔和詹姆斯·莫里斯教授来到南京参加“智慧南京”圆桌论坛,给南京建设提出一些建议。保持“老南京”味道才能吸引人才 以前提城市要工业化、信息化,现在提南京要建设“智慧南京”。对此,来自英国的1996年诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·莫里斯昨天表示,首先这个城市还是要吸引工业。而要吸引世界一流企业,城市人居环境要好,才能吸引一流人才。他建议,南京要保持老的传统,也就是保持老南京的一些特色历史文化城区,其次要重视交通出行,因为“人一生有很多时间都花在路上。”他甚至表示“中国的汽油太便宜了,应该由政府加高在道路上行驶的费用,不鼓励人们开车去市中心”。詹姆斯·莫里斯当年以研究不对称信息条件下的经济激励理论获得诺贝尔经济学奖,昨天他同样建议,南京应当运用自己的“比较优势”,比如南京的劳动力供给充足,用最低的价格生产产品,使用新IT技术支持更多优势的商业企业。

“日本在很长一段时间实现了经济快速增长,因为他们非常重视生产力的提高,而许多建议都来自于底层员工。”他表示,在企业设立信箱,让员工给管理层提建议会非常好。这种重视城市自身特色的理论和南京市市委书记朱善璐不谋而合。朱善璐在论坛一开始就表示:目前南京正在申办第二届青年奥运会,以前北京申奥的口号是“世界给我们16天,我们还世界5000年”,而南京高淳的薛城遗址距今已有6000年,“给南京12天,我们可以回报6000年”。“智慧南京”一定是高科技聚集地 1999年诺贝尔经济学奖获得者、“欧元之父”蒙代尔最近几年到过南京好几次,昨天他表示,“智慧南京”一定是高科技聚集地,不过,交通拥堵、环境污染正成为经济发展的副产品,现在大规模的城市化发展正遭遇一些困难和挑战。“如果一个城市规划不好,那么这就是一座死亡的城市,会有大量人口迁移、交通拥堵以及城市污染等诸多问题发生。”蒙代尔称,一个“智慧南京”需要具备很多因素,其中一个重要的因素就是要成为高科技的聚集地。“如果高科技落后于人,那么这个城市不会发展很快。”那么高科技城市要具备什么标准呢?“我想说的一个标准,就是无线上网及宽带上网的速度、可接入度,也许我的标准有些武断,但是这的确是高科技城市的一个标准。

” 除了寻找高科技突破口外,蒙代尔认为,智慧城市还要能像波士顿、硅谷等一样,要有独立决策的能力。“有企业商务中心和总部,对南京来说很重要。”蒙代尔称,南京很有可能成为总部经济,虽然上海离南京很近,但是上海并不是南京的负面影响,上海有可能成为南京的一个资产。一些企业总部已经去中心化,已经开始搬到郊区去,因为这些地方有一些其他特色、附属的商务服务及好的交通。在上海的总部还不及香港的一半。“去中心”化没实现,房价上涨很正常 对于房价问题,詹姆斯·莫里斯认为在中国房价的泡沫并不明显,中国人买房大多是为了生活,而房价上涨不是因为建房的成本高,而是人多地少、地价高。人们为什么会花高价钱买房?因为很多人相信房价还会更高,他们可能都是很好的投资家。但对于政府来说,住房是很多市民必须的消费,它需要一个合理的价格,而不是一味地被投资者推高房价。他表示,香港的房价也高,但银行在贷款上进行控制,因此就不太可能出现美国那样的次贷危机。詹姆斯·莫里斯前年来中国时就提出一个观点,他认为“在中国投资房地产会比股票要来得安全”。他当时认为中国的房价至少要涨10年。昨天当记者问他,今年中国的房价尤其南京房价已经涨了不少、未来房价会怎样时,他笑着回答,南京的房价上涨很正常。

莫里斯称,现在投资中国的房地产肯定没有前年、去年那么安全,其实房价是很难预测的,南京有非常多的建筑,而南京的“去中心”化还没有实现,很多人还会往城市里挤,因此南京的房价往上涨是很正常的。莫里斯语录 中国的汽油太便宜了,应该由政府加高在道路上行驶的费用,不鼓励人们开车去市中心。人们为什么会花高价钱买房?因为很多人相信房价还会更高,他们可能都是很好的投资家。南京的“去中心”化还没有实现,很多人还会往城市里挤,因此南京的房价往上涨是很正常的。莫里斯与南外学子互动 预计未来几年有两三个中国人拿诺奖 当满头银发,风度翩翩的1996年诺贝尔经济学奖获得主、剑桥大学教授詹姆斯·莫里斯走进南京外国语学校大报告厅时,全场学生给予他热烈的掌声。在之后的45分钟对话环节中,他特别提到,相信中国在近几年肯定会有2-3人获得诺贝尔奖。做一个领域的“专家”更有助成功 当学生问起,作为一个经济学家,最需要什么样的特质时,詹姆斯·莫里斯说,对任何事都要抱有质疑的态度,同时要听取其他经济学专家的意见,因为大家都是很有想法的人。至于自己为什么能获得诺奖,他认为是因为研究了一个其他人都没有研究的问题,在最后成功前,他都不能相信自己能成功。

当时并不是把结果看得最重要,研究这个问题是因为自己想知道这个问题的答案,而并不是想拿奖。所以发现问题,解决问题的能力,还有坚持下去的决心非常重要。“怎样才能成为一个‘好学生’?”“怎么样才能成功?”当南外学生抛出这样的问题,詹姆斯·莫里斯说,他眼里的“好学生”和“成功者”要能回答领域内的一切问题,而做到这一点所必须的就是“集中精力”。“实际上,要想成功和打网球一样,它必须集中精力,不能开小差。而且,真正成功的人在取得某个突破后是不会停止的,他会一直做下去,一直学下去。教授幽默地表示,要想成功一定要有目标,有想要达成的东西,比如他向太太求婚成功就算是一种成功。中学生们很好奇,十几岁的年纪是应该每门功课都学好,还是学一些自己感兴趣的东西?教授的回答是,他曾经也想学好所有的东西,但后来发现时间和精力都不够,他认为忽视一些领域的知识是可以的,这样能够更好地专注于一个领域。不过他觉得大家都应该去学些政治,学政治是一种责任,在某些情况下学一些政治是必须的。在对话中,他还特别提到,相信中国在近几年肯定会有2-3人获得诺贝尔奖。学生邀他弹一曲,他却自谦胆小 互动提问最后,有同学大胆提出,想请詹姆斯·莫里斯弹一首钢琴曲,尽管教授在这方面颇有造诣,而且舞台上就放着一架钢琴,但教授还是婉拒了学生的要求。

主持人南外校长董正璟立即邀请台下的同学,代替教授弹上一曲。台下的不少钢琴高手正在犹豫,一名男生主动跑上了舞台,一曲简单却不失特色的《沧海一声笑》立即在报告厅中回荡起来,教授听得连连点头微笑。这位叫尹宇暄的男生告诉教授,自己其实没有专门练过弹钢琴,也谈不上什么指法,但教授连连称赞他很有勇气。当尹宇暄再次邀请他弹上一曲时,教授表示自己胆子小。(黄艳 孙洁 王海燕 赵杰)。

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