楼市“小阳春”还是倒春寒?


 发布时间:2021-01-16 17:04:53

中央政府对楼市调控的坚定决心在近期陆陆续续出台的跟进政策中一览无遗,尤其是国务院同意推进房产税改革的意见,将管理层延续此前决心的信号“诏告天下”,而这也似乎封杀了,寄希望于因欧债危机而放缓地产调控的房地产商仅存的幻想。在楼市调控政策的影响下,2010年5月上海楼市当月商品住宅仅成交73.26万平方米,环比大幅下滑49.16%,较去年下跌超过7成,是近年来同期交易最低的一年。受细则未定和交易低迷的影响,开发商普遍采取了延期开盘、以等待后市明朗化的策略。5月上海新增商品住宅127.97万平方米,环比下滑31.02%,较去年同期减少33.75%。中国指数研究院最新调查报告也显示,如果上海细则偏温和,预计楼市将逐步回稳,价格将在第三季度进行调整,降价区间在10%-15%之间预计能有效促动当前市场交易量,而这一幅度大约相当于2009年底2010年初的价格水平。

如上海2010年4月下降15%为19720元/平方米,基本上是2009年12月到春节前的价位。但是如果出现“铁血”细则的话,楼市价格将出现大幅度的调整。如果按照近期银行系统的房贷风险压力测试结果,以房价下降30%,银行风险在可控范围内测算,房价恐调回到去年二季度的水平。以上海为例,2010年4月上海住宅成交均价为23200元/平方米,如果下降30%,即为16240元/平方米,差不多是回到2009年7月下半月的交易价格水平。□张骏斓。

据中国之声《新闻晚高峰》报道,对于2012年的房价,百姓似乎有所期待。而对于房地产企业而言,2012年或许整个行业面临着重新洗牌。在刚刚过去的2011年,随着中央严厉打击投资投机调控楼市,量价齐跌成为楼市主基调,一批房企已经通过各种方式消失、倒闭。2011楼市调控凸显政府决心 一线楼市价格松动 打开2011年中国房价的走势图,不难看出,房价调控这只无形的手拨动了线路的走势:从年初时的平稳走势,到年中时三线城市房价的疯长,再到年末时,一线楼市价格的摇摇欲坠,2011年的楼市调控让中国百姓看到了政府的信心与决心。伟业我爱我家副总裁胡景晖感叹,这一切都要归功于以"限购、限价、限贷"为主基调的房地产调控。胡景晖:现在这个市场的有效需求大概两年前要少很多,有些人是限贷,有些人是限购,真正有资格买,又能从银行获取有些贷款支持的人并不多,而这些人中还有一部分在观望。

除了人们耳熟能详的限购和限价政策,限贷政策同样作用巨大,正是因为国家收紧了信贷,特别是开发贷,让开发商感受到了前所未有的寒意,民生银行一位不愿透露姓名的信贷负责人分析正是银行的紧逼,成为压迫开发商降价的最后一根稻草。信贷负责人:现在银行这边基本上贷款很少,很难很难申请出来的,房价是在降,但银行贷款的话,不会说因为房价降了我们的贷款就松,反而今年我们银行来说政策来说是比较紧的。房地产企业迎行业调整 2011年北京473家企业消失 而在调控的背后,房地产企业也悄然迎来了行业的调整。在楼市调控和信贷收紧双重加码的压力底下,中小房企虽未严重到苟延残喘的地步,但种种迹象表明,随着脆弱的资金链的日渐瓦解,大量的库存不断积压,中小房企的命运似乎凶多吉少。

去年底,北京市住建委发文称, 有473家房地产开发企业的资质证书在有效期届满后没有依法申请延续或者工商营业执照已注销。对此,北京市住建委有关负责人表示,这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。换句话说,这473家公司今后将在京城楼市中消失。地少、地价高也将决定未来一些房企的去留。目前,北京市具有房地产开发资质的企业有3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示,最近几年来,北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗,而且今后经营性土地供应规模将越来越小。即便是维持在每年供应200宗土地的水平,3000家企业进行争夺,其惨烈场面可想而知。所以,房企消失潮将会持续。

传闻解禁的郑州限购令终于落定,长达三年多之久的郑州楼市限购寿终正寝。限购取消,会对楼市产生哪些影响?后限购时代,郑州楼市格局将如何变? 8月15日,“无限时代”业内座谈会在大河国际饭店举行,与会业内嘉宾,纷纷各抒己见,畅谈后限购时代的房地产格局之变。利海国际河南区域副总经理、郑州利海财富广场项目总经理朱帮贺 取消限购对于楼市进一步回暖虽然可能产生积极的影响,但是现在影响楼市发展、影响购房者买房的主要因素还是银行信贷。银行信贷限制不取消,取消限购对郑州房价的影响不会太大。因此,限购取消后,郑州房价短期内不会大幅上涨。

“利海郑东lohas项目,4月2日入市,三个月的时间,已经受到1600名业主的追捧。今年因为我们财富广场项目预计于9月入市,年度销售目标也会因为财富广场项目的入市有所提高。根据市场预期,财富广场项目两个月的时间将实现15亿的销售目标。” 绿地集团中原事业部总经理助理兼营销总监白伊剑 目前郑州住宅的库存量大概是6-8个月,处于合理的区间,供应较为偏紧,房价下降空间不足。以后开发商拿地越来越难,因为成本越来越高,现在地王频出刚好说明了这一点,开发成本不断上涨,房价更加难以下行。郑州楼市有着自己的独特性,作为一家全国布局的企业,绿地一直很看好郑州市场,人口基数大,对房子的需求也大,楼市发展也比较健康。

河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军 后限购时代,学区房,以及地处核心地段的房子将会更加吃香,加上现在二孩政策的放开,买学区房几乎成为市场主流。就学区房而言,此前由于被限购,这部分市场需求无法释放,即使用亲属名字购买,孩子也没法上学,因此,限购一取消,对很多购房者都是重大利好,金水区、中原区和二七区以及郑东新区的学区房,下一步会受热捧。对于限购取消对整体市场的影响,我认为不同的产品会有不同的影响,高端产品会受影响,刚需产品则会受益。星联置地副总经理李涛 目前大部分城市都已经取消了限购,许多数据显示郑州市场健康,而且一直在提减少政府干预,解除限购是早晚的事,这是情理之中。

但解除限购却不解除“7090政策”,市场实质上仍未完全开放。短期来看,郑州限购取消会刺激一部分需求市场,增加楼市成交;但长期来看,这种影响很小,楼市疯狂时代早已远去,如今的市场本来就很理性,稳步发展是主基调。永威置业有限公司副总经理王刚 郑州放开限购政策,开发商对投资型产品的投放量势必加大,市场上投资客户占比因此增多,拉大房价溢价空间。但更主要的是,如果仅仅放开限购,却没能将限贷政策放开,就不能彻底释放投资需求,所以即使解除限购能对主城区投资类小户型产品的成交有一定影响,但在“限贷”依然存在的情况下,产生的影响将大大削弱。

对于小户型项目而言,绝对是一个重大利好,短期内成交可能会出现井喷,一方面是投资者喜欢这类产品,另一方面郑州大举拆迁城中村,拆出来的需求中很大一部分会选择小户型产品。

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