北京193家房产开发商资质被注销 无开发遗留问题


 发布时间:2021-03-07 22:41:06

根据太和顾问调研的数据统计,2008年度房地产行业的薪酬整体增长13.8%,高 于 去 年 的10.3%,也高于前年的8.9%。同时,房地产企业的平均利润却出现了整体下滑。一面是频繁发出的救市呼声,一面是高管们居高不下的薪酬,日前,房地产企业的薪酬再次引人瞩目。截至目前,已经公布年报的13家房地产公司中,多数企业高管薪酬增长明显。以东华实业为例,去年净利润同比增长41.46%,而薪酬总额去年为360.44万元,同比增长106%,远远大于净利润增长幅度。年报中公布的数字及个案,让国内的房地产业极为震惊。实在难以想象在大多数地产公司面临滞销、资金周转的生死线时,一些公司甚至不得不停工、裁员、降薪,而那些地产高管们却拿着比2007年更高的收入。

不过,也有精通房地产业薪酬的分析师指出,年报上反映出的薪酬增加,很可能是因为2007年拖欠的高额奖金在2008年补发所导致。在2009年的年报上,这些地产高管的高薪酬将不复存在。高增长的地产业薪酬 根据此前的统计,最早公布的6家房地产公司薪酬增长幅度达到120%,是所有行业中最高的。平均每家上市公司报酬总额1081.16万元,人均83.17万元。贵州中天城投的高管薪酬高达928万,却7年未分红。中天城投的独立董事薪酬和津贴也很高,甚至位居万科之后,达到每人每年15万元。据wind2008年三季度统计的数据显示,中天城投总资产为21.93亿元,在地产业排名第58位,主营收入3.54亿,位居上市类房地产公司第48位。

行业龙头企业之一的保利地产,年度报酬总额已超过1000万。根据太和顾问调研的数据统计,2008年度房地产行业的薪酬整体增长13.8%,高于去年的10.3%,也高于前年的8.9%。一类城市中,北京以19.7%的增幅高踞榜首,而去年房价的重灾区的深圳和广州也达到13.5%和11.8%,上海房地产从业人员的薪酬也有10.4%的增幅。同时,房地产企业的平均利润却出现了整体下滑。万科的利润率去年已经降至26%,富力地产的利润率也已下调至20%以内。或为延发2007年奖金 太和顾问资深房地产行业分析师王知白认为,年报所反映的地产公司高管的薪酬可能是被“误读”了。

根据他的介绍,房地产行业的薪酬给付中有相当一部分是年终奖或年度绩效考核奖金,这些钱都是在年底或来年的第一个季度发放给员工的。太和顾问2008年曾进行过一次房地产行业薪酬调研,当时绝大部分企业2008年的奖金都还没有发放。年终奖和年度绩效考核奖金实际上来自于2007年。全国房地产市场的热度在2007年正好达到了顶峰,商品房销售量和价格都处于高位,因此这一年房地产企业的经营业绩普遍比较好,员工拿到的奖金也格外多,这些数字都体现在了2008年的报告中。但这样的年报给到人们的感觉就是,2008年行业不景气,薪酬反而增加了。其实从太和顾问2008年底到2009年初对北京房地产企业薪酬的监控来看,薪酬增长几乎停止,个别企业甚至开始了降薪裁员。

地产分析师孙保华则指出了地产高管薪酬激增的另一原因:在很多房地产上市公司,高管的薪酬和普通职工的收入列入一个会计账目。所以,会出现薪酬总额大幅增长的情况,很有可能是因为2007年房地产行业规模扩大后,员工数大量激增引起的。事实上,企业员工的薪水不但没有增加,反而有所下降。

按照银行的一般做法,对已经出现的不良贷款,常常是通过核销的方式进行处理。虽然从法律角度,不存在什么问题,但是,从现实情况来看,却未必是一个值得赞赏的方式。一定程度上,可能会成为国有资产流失的一种渠道。有关方面在要求银行加快不良贷款核销的同时,必须对涉及开发企业的不良贷款,作进一步的分析和解剖  据媒体报道,中国银监会副主席阎庆民在中国金融时报讨论银行不良贷款问题时称,部分地区房地产风险逐渐显现是目前不良贷款上升主要原因。

阎庆民要求银行业金融机构进一步加快核销不良贷款。房地产成为不良贷款上升的主因,这是早就应当看到的结果,也是必然会出现的结果。众所周知,自2003年房地产市场放开以后,信贷资金就像潮水一样流向房地产业。特别是2008年金融危机爆发以后的两年内,更是像决了堤的洪水,信贷开始大量地流向房地产市场。而且,相当一部分是没有什么资产保证的贷款。不仅如此,房地产企业还通过互保联保等方式,获得了大量贷款,以至于在一些地区、一些企业已出现了贷款总额和担保总额远大于资产总额的现象。

也就是说,这些看起来有保证的贷款,相当一部分是没有保证的,是悬空的。这些问题,在房地产市场景气的时候,还被暂时掩盖了。随着经济出现下行、房地产市场持续低迷,问题也就一个接着一个地暴露了,以至于房地产市场的风险也在不断加剧,不良贷款不断增多。更重要的,房地产企业风险的加大,还带动了一个地区的金融风险加剧,形成风险的叠加和连锁效应。可以预见,在未来的相当一段时间内,房地产企业的风险都会成为银行风险不可忽视的重要部分,成为银行需要花大力气消化和应对的风险之一。

现在的问题是,按照银行的一般做法,对已经出现的不良贷款,常常是通过核销的方式进行处理的。也就是说,先用法律手段进行清收,实在解决不了,就利用银行实行的利润进行核销。虽然从法律角度分析,不存在什么问题。但是,从现实情况来看,却未必是一个值得赞赏的方式。一定程度上,可能会成为国有资产流失的一种渠道。必须注意,在前些年的房地产市场火热过程中,绝大多数开发企业都赚得钵满盆溢,都成了亿万富翁。更重要的,相当一部分开发商已经将赚到的钱通过各种各样的途径转移到了国外或个人财产。

这也意味着,所谓的不良贷款,很多是开发商资产转移的结果。在这样的情况下,如果单纯地依靠核销的方式,就等于认可了开发商的这种做法,等于支持开发商掏空银行、转移国有资产。所以,在对开发企业进行法律诉讼的同时,是否应当对开发商的个人财产、国外财产等进行调查了解。如果个人财产多、国外财产也多的开发企业,就必须也通过法律途径,将他们的转移资产清理过来,以减少银行的损失。同时,对前些年银行在不完全掌握情况,或不全面调查了解企业的贷款、负债、担保情况的条件下给开发企业大量发放贷款,也要追究相关责任人的责任,这些不顾信贷风险投放的资金,也为银行工作人员特别是管理层挣得了相当可观的个人收入。

即便没有违法行为,其任职收入也非常可观。现在,贷款出现了风险,且是不作为造成的风险,就必须有人担责。否则,银行就不会真正把风险控制放在突出位置,就会只顾眼前而不顾长远。也正是基于这些方面的考虑,有关方面在要求银行加快不良贷款核销的同时,必须对涉及开发企业的不良贷款,作进一步的分析和解剖。如果是开发商转移资产的,必须追回。如果是银行工作人员不负责任的,必须追责。唯有这样,不良贷款的核销才不会出现漏洞,国有资产才不会流失,银行工作人员的不负责任行为才能得到纠正,开发商转移出去的资产才能追回。

作者: ■李明岩。

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