广东湛江所有民居将可抗御六级地震


 发布时间:2021-03-06 22:08:22

首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件日前正式印发。记者20日从知情人士处获悉,这份名为《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)的文件,对现阶段能进场的农村产权交易品种作出明确规定:以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。专家表示,由于农村土地的产权权属关系复杂,适用的规则也不同,《意见》在农村土地所有权、承包权和经营权上进行了分类指导,旨在落实决策层提出的“三权分置”理论,防止农民因流转而失地。《意见》明确,农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构,可以是事业法人,也可以是企业法人,设立农村产权流转交易市场要由当地政府审批。

当地政府要成立由相关部门组成的农村产权流转交易监督管理委员会,承担组织协调、政策制定等方面职责,负责对市场运行进行指导和监管。此外,县、乡一级流转服务平台是交易市场的主要形式,现阶段市场建设应以县域为主,确有需要的地方,可以设立覆盖地(市)乃至省(区、市)地域范围的市场,承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。一位不愿具名的专家表示,突出交易市场的公益性,意味着服务平台作为企业挣钱以后不能分红,但是现在交易市场没有民营企业,国有企业承担些社会责任是理所应当的。至于各地的农村土(林)地流转服务中心,大多数组织形式都是事业单位,就更不存在这个问题了。

如何分辨农村危房?改造工作又应遵循哪些程序?省村镇建设发展中心近日在蓉举办全省农村危房改造专题培训班,全省21个市州、161个县市区住建部门相关负责人约200人参加了培训。此次培训通过政策解读和业务授课,讲解了实施农村危房改造的背景和任务,鉴定识别不同等级农村危房的方法和要求,农村危房改造工作的相关程序等,提高了全省相关人员的管理水平和业务素质。农村危房改造,是2014年我省“百万安居工程建设行动”重点工作之一,去年共改造农村危房23.9万套。省住建厅相关负责人透露,今年我省农村危房改造数量预计将超过15万套。(记者 熊筱伟)。

十七届三中全会提出建立健全(农村)土地承包经营权流转市场,进行适度规模经营,此后,一些地方产权市场开始探索农村产权交易业务,至今已成立了成都、重庆、武汉、上海和广州等五家农交所,更多的农交所也在酝酿之中。中国证券报记者调查发现,土地承包经营权流转成为农交所挂牌项目的“重头戏”,交易量占到半数以上,相比之下,政策尚未完全明朗的集体建设用地流转步伐显得谨慎。需求方包括种植大户、农业公司和农产品加工公司,流转后土地多被用来种植优势特色经济作物;土地承包经营权流转多以出租形式成交,入股、转包、转让、互换等形式占比较少;为了解决受让方的融资问题,目前各地农交所正在探索以受让经营权为抵押获得贷款。供求还不平衡,受让方(农业公司)需求量大,但出让方(农民)比较谨慎。承包经营权流转最活跃 土地承包经营权的流转占到目前流转项目的半数以上,武汉农交所总经理孙晓燕对中国证券报记者表示。自2009年4月底至2010年2月初,武汉农交所共成交222宗交易项目,涉及流转面积达21万亩,交易额19.13亿元。其中,土地承包经营权的流转超过半数。目前,五大农交所均将土地承包经营权流转列为重点经营内容之一。

最早成立的成都农交所的经营项目包括林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权等,武汉农交所交易品种涵盖了包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权在内的九大品种。上海农交所则以农村土地流转、农业技术成果、大型农用设施、农业股权转让为主。土地承包经营权的流转较好,一方面是得益于土地承包经营权的确权工作开展相对较早。统计数据显示,截至去年底,全国农村土地承包经营权流转面积已达1.5亿亩,超过全国承包耕地面积的12%。另一方面,市场需求情况较好,也使得土地承包经营权流转成交较多。“我们几乎没做宣传,现在每天都能接到80多个咨询电话,市场需求很大”,上海农交所有关人士对中国证券报记者表示。自2009年9月成立至今,上海农交所已成交100多个项目,其中,土地承包经营权的流转受到广泛关注。“需求方包括种植大户、农业公司和农产品加工公司,流转后土地多被用来种植优势特色经济作物,成交面积多在30亩-50亩。” 值得注意的是,农交所土地承包经营权流转多以出租形式成交,入股、转包、转让、互换等形式占比较少。

有业内人士以成都地区的情况算账。“以前成都农民种一亩地的纯收入在450元左右,而现在光是土地承包经营权的出租收入都不止这么多。实现农村权属流动后,以种植大户、经济合作社的方式进行规模经营,能达到投入少、产出高的效果。农民除了获得土地经营权流转收益外,还可以选择外出打工、在本经济组织内打工、或者自己创业,扩大了农民的收入来源。” 市场化提速 市场越大、越广泛、越全面、越不被分割,交易就越方便,信息就越对称,交易成本就越低,流动性越好,市场效用就越大,武汉大学区域经济知名经济学家伍新木教授强调。目前土地承包经营权的流转绝大多数仍处于镇或村一级,这一情况有望随着各地农交所的逐步成立而变化。作为信息与服务的“集合地”,农交所收集来自各方的需求信息,同时又集中了大量的待流转项目在农交所挂牌,大大降低了供需各方的信息成本,而农交所的专业化服务能更好地实现价值发现与增值的功能。据介绍,成都农交所采取了以实物作为定价基础的方式,每年每亩土地的租金折算成一定数量的农作物,例如大米1000斤,或者玉米1200斤,再按照随行就市的原则,折算成一定的金额,补贴给农民。

这样一来,农民可以享受到市场价格上涨的收益。武汉农交所则正在酝酿推出土地承包经营权流转的指导价。孙晓燕透露,根据前期的成交情况和反馈,农交所将对各区域的土地流转发布指导价,这将利于促进买卖双方的成交。金融服务成为农交所大有可为的另一创新领域。业内人士指出,只有创新地改善农民权益的流转和抵押的金融环境,才会真正地激活农交所的交易,才能真正地达到农交所的价值发现和增值的主体功能。2009年10月,在武汉农交所,武汉银河生态农业有限公司等3家农业单位,以4046亩土地经营权为抵押物,从武汉农村商业银行贷款1400万元,成为该市凭借土地经营权贷款的“破冰”之举。抵押贷款已成为各农交所重点培育的业务之一。作为政府引导农村产权流转的平台,农交所不以盈利为目的,交易所对农民这方不收费,对投资者收取一定的费用。某农交所工作人员对本报记者表示,目前交易所的盈利难度较大,不过一旦市场培育起来了,交易量上去了,前景可以说非常广阔。期待政策推动 我国农村产权交易在起步后,要保证市场活跃及进一步的发展壮大,迫切需要相关政策的明晰与相应法律法规的配套。孙晓燕认为,农村产权交易激活了沉睡多年的农村生产要素,农村产权交易的前景广阔,但农村产权交易的发展仍然存在诸多挑战,例如法律法规在某些方面存在障碍。

房屋产权和集体建设用地的使用权方面,国家控制比较严格。例如农村的房屋产权,农民的宅基地,必须是农村户口,并且是本经济组织的才能够购买,这就给成交增加了难度。“农村产权交易的某些项目比较敏感,我们很慎重。”成都农村产权交易所有关人士表示。在集体土地流转上,成都可谓全国“领头羊”。2008年1月,成都市与国土资源部签署试点协议,在都江堰、双流等四市县推进农村产权制度改革,其内容便是集体建设用地及宅基地的确权和市场流转。然而,上述做法在一些业内人士看来仍存较大瓶颈。一方面,相关流转法律尚未明确;另一方面,确权与否是决定集体建设用地是否能流转的前提,但当前农村土地权益关系错综复杂,确权尚有较大困难,要真正实现集体建设用地流转还需要很长时间。上海农交所有关人士也对记者表示,上海农交所至今未开展房屋产权和集体建设用地流转项目,具体进程要待上级部门考虑。即使是流转占比最大的土地承包经营权,确权工作也不是很完备。业内人士指出,目前农村产权交易市场处于培育期,存在联系部门很多、法律有障碍、买卖时间较长、成交难度较大等问题。此外,供求双方还不平衡,受让方(农业公司)需求量大,但出让方(农民)比较谨慎,其中的主要原因是许多农民对现行土地流转政策不太了解,这需要一个过程。

对此,地方政府纷纷出招。为鼓励农民将土地流转给经营大户、龙头企业、技术能手,促进土地的集约化、规模化经营,广州市去年对流转面积50亩以上(北部山区40亩以上)、流转期限在3年以上的,由市财政按每年100元/亩标准给予农户补助。2009年,广州市财政用于推进该项试点工作的专款达1000万元。郑州市政府也出台相关实施意见,市财政将安排土地流转奖补激励资金,用于扶持和促进家庭承包耕地的土地流转,到2012年年底,力争使郑州市农村土地承包经营权流转面积达50万亩,土地流转率达13%以上。此外,专家提示,近年来我国土地承包经营权呈流转规模加大、流转速度加快之势,个别地方的土地承包经营权流转存在不规范问题。主要表现在:违背农民意愿强迫流转;以突破法律规定的方式流转;流转利益纠纷呈上升趋势和土地流转过程中出现“非粮化”和“非农化”倾向。此类问题的梳理与解决急需相关法律法规的配套实施。“相关配套服务的专业化水准也有待提高。”孙晓燕说,目前中介机构对工业企业的评估作价比较在行,但对涉农项目,比如对土地收益的评估作价则显得专业化程度不高。

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