出行成本增加 公交票价调整影响郊区租赁市场


 发布时间:2021-03-04 10:50:20

对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部首次以数据给出回应,此前今年全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。而据国土部调查:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%。至此,“地价是否是高房价最大推手”的争论再起。如果地价只占23%,那么房价究竟贵在哪了?本期《头脑风暴》邀请两位嘉宾共同讨论。正方 地价是高房价的重要推手 南京德鸿房地产营销策划有限公司策划总监 卢义 地价无可厚非是现在高房价的重要推手。但是地价是否与房价直接对应,这个恐怕也未必,中间的影响因素是极其复杂的。” 首先对国土部门公布的“地价只占房价23%”的数据谈一谈自己的看法。个人觉得土地价格在房价中的比重还是要根据具体的城市情况而言,可能统计渠道不同,结果也会大相径庭。

比如上海3万/㎡售价的楼盘中,如果要考虑成本因素,除去全国都相差不大的建安成本外,土地成本绝对是很大的支出。在一些小城市中,地价在房价中的比例并不会太高,但是对一些大中城市来说,这样的数据在30%-40%甚至以上都很正常。地价无可厚非是现在高房价的重要推手,且近几年国家和地方对土地价格的期望值日趋上升,毕竟这直接影响着相关的财政收入。但是否是直接对应,这个恐怕也未必。如果撇开土地价格不谈,地价只占23%,那么房价究竟贵在哪了,另外的77%又是什么呢?我想这中间的影响因素是极其复杂的,但有两点无疑非常关键:首先项目成本中相关的税费、市政配套费等是一项大的支出,一个项目的合格验收要经过很多相关部门的审批,这中间的成本也是非常大的;其次对开发商而言,由于企业要追求利润最大化,因此也在一定程度上推高了房价。

在这里我想谈一谈许多开发企业的“定价法则”,应该说他们的定价自主权还是很大的。由于瞬息万变的市场情况,根据成本来对楼盘的销售进行定价绝对不是首选。不同地产公司会根据自身资金链等具体情况、不同阶段的市场行情、同区域周边楼盘的售价等一系列因素来进行定价。举个例子,如果一个楼盘的单价在9000元/m2左右是很平稳的状态,如果它想卖得快一些,甚至会降千元,而需要放缓的话,它也会涨到万元以上,同时这中间也涉及到许多具体的操作问题。所以说地价与房价未必直接对应。反方 倾斜的供求关系不可忽略 江苏香溢置业营销总监 张良 类似于‘鸡生蛋还是蛋生鸡’这样的问题,我们去究其根源是没有多大意义的,重要的是应当采取措施推动房地产市场的健康发展。” 如今,老百姓的购房区域日渐趋远,如南京“两江”板块已是成交主力区域,而主城房价已使普通购房者望而却步。

“买不起房”的背后似乎要有承担责任主体的出现,于是“房价与地价的关系”之争也应运而生。暂不论各项数据背后所传递的信息,仅就目前的高房价来分析,个人觉得项目的成本与市场的供求关系是非常重要的。开发一个楼盘主要包括土地成本、建安成本、管理成本和税费成本等,至于具体怎么分配每个项目都各自不同,如高科技产品建安成本会更高一些,最终会直接反映在房价上。我们同样不能遗漏不同阶段出现的“倾斜”的市场供求关系,它同样会导致房价的攀升。比如近期某城中楼盘,由于其地段的稀缺性及周边成熟的配套等因素,遭到了购房者的哄抢,预期的二期价格比一期上涨了几千元的幅度。经济学中有学者提出“血酬定律”这一概念,意思是“流血拼命所得的报酬,即体现着生命与生存资源的交换关系”。开发公司为了获得利益及企业的长远发展,必须要寻找房地产项目的“面粉”土地。

而对买房人而言,一定阶段下两者的关系也能左右他们的预期。通常买房人分为三类,即必须买房的、对未来预期良好的购房者和投资客,而其中大部分买房人可能更多买的是“预期”。我们还记得在去年土地市场萧条的状况下,买房人在那个特定阶段对市场的未来走向并没有产生很好的预期,因此整个市场可以说十分低迷。总之,不管是“土地成本决定高房价”还是“高房价来源于高地价”的讨论,类似于“鸡生蛋还是蛋生鸡”这样的问题,我们去究其根源是没有多大意义的,重要的是要采取措施推动房地产市场的健康发展。潘石屹观点 地价上涨引发房价上涨 针对房价与地价的关系问题,潘石屹认为近日北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。据了解,该地块以19.6亿元的高价成交,楼面地价则超过15217元/平方米,而其周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。

潘石屹对此解释为,人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。“高额地价未来加上建安成本以及各种税费,不仅仅是建成后的新房价格会高,还会推高周边二手房的价格。” 他认为,当务之急是政府加大土地供应,只有让开发商看到土地供应的充足,才不会疯狂“抢地”。(高宏年)。

据报道,北京市今年将针对拆迁成本过快上涨,调控补偿金,控制成本。去年6月份,北京市公布实施的《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》,提出按照市场化拆迁货币补偿的原则,获得良好的社会反响。而此次,北京方面将调控补偿金,语焉不详———按照市场化拆迁补偿的原则是否还会坚持?被拆迁者的利益还能否有效得到保障?市坊之中疑虑丛生。北京拆迁货币补偿市场化的原则领全国风气之先,并获得了广泛认可。从实施效果看,以往拆迁中常常出现的矛盾的确减少了,拆迁户的总体满意度也在提高,而舆论关注的焦点也从“钉子户”之类的问题转移开来。例如在著名酒吧街南锣鼓巷拆迁过程中,坊间关注的焦点就在巨额补偿金。虽然官方随后否认了“天价补偿金”的说法,但补偿金额按市场价评估的事实则得到了很大程度的确认。

拆迁补偿应按市场化原则进行,这是社会共识,也得到了《物权法》等法律法规的支持。自住房改革以来,中国的房地产市场得到了空前发展,房地产行业的整条产业链已经形成,房地产对城市化、现代化的推动作用也得到了认可。房地产市场的繁荣是建立在对市场规律的逐步认知和尊重基础之上的,不断规范发展的土地市场对土地价值的发掘作用则更加明显。既然房地产是按市场化原则经营,那么拆迁补偿按市场价格进行也就顺理成章、理所当然。北京去年出台的政策受到欢迎,根本在于它尊重了市场化原则,将政府与拆迁户摆到了一个相对平等的位置,将拆迁户视作平等协商的市场主体,这与以往截然不同。以往拆迁易产生种种矛盾,根源在于拆迁户感到自身利益无法得到充足保障,而市场化原则使拆迁户产生了得到合理补偿的信心。

这消除了拆迁工作中常见的多种高发风险,促进了拆迁工作的顺利完成。外界之所以对控制拆迁成本心存狐疑,就在于担心这一原则发生变动。不可否认,拆迁成本过快上升对地方财政压力将加大,轻易按市场价格承诺却无法兑现补偿的后果则更可怕。但在房价飙升的情况下(昨天有消息说北京最高房价突破每平米10万元),拆迁成本快速上升是一种无法避免的市场现象,也是保障拆迁户合法利益的必然结果。地方政府没有理由将自身利益置于拆迁户合法权益之上。承受高昂的拆迁成本,让更多的百姓分享到城市发展的好处,是政府的最佳选择,也是政府作为唯一拆迁主体的责任。在尊重市场规律的前提下,通过原地还房、身份置换、福利保障等形式,也能有效地降低拆迁成本。大望京地区的“城中村”拆迁经验表明,多数拆迁户认同城市化趋势,拆迁户只是希望能够在多种拆迁补偿方式的选择中分享到城市化、现代化的成果,逐步寻找到自己的位置,完成角色转换。

在可预见的未来,北京作为一个高速发展的城市,拆迁是一个不可回避的话题。作为当下最能为社会接受的方式,拆迁补偿市场化方向不应发生动摇。也正是因此,有关方面更需要明示,“合理控制拆迁成本”与“拆迁补偿市场化”的关系,以消解公众心中的疑惑。

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