北京副市长陈刚:农民出让土地不明智 应参与分红


 发布时间:2021-04-11 02:30:10

从新加坡组屋政策看中国住房问题的解决 近几年来,中国大中城市的房地产市场价格不断上涨,许多学者和主管官员都以土地稀缺、供不应求、市场自由竞争等理由予以说明和解释,似乎由于中国地少人多,房地产价格高涨就是合理现象,谁也无法控制,或者一控制就是干预市场行为,违背经济规律。中国房地产市场真的只能一直涨下去吗?如果仅从市场自由竞争理论来分析,好像只能如此,但从新加坡解决居民住房问题的成效来看,答案又是否定的。新加坡 八成人居住在组屋 新加坡每平方公里人口高达6430人,是世界上人口密度最高的地区之一。为了解决居民住房问题,新加坡政府从一独立就确立了“居者有其屋”的价值追求,明确住房问题必须由政府统筹解决,并制定了一系列主要由政府提供居民住房的土地和房产政策。新加坡由国家免费提供居民住房土地,统一规划、建设居民住房(新加坡称组屋)。对每一位有工作的居民收取工资收入的34.6%作为个人中央公积金,用于住房、医疗和养老。其中个人缴交20%,企业缴交14.6%;其中的20%用于租赁、购买住房。政府划定购房收入限定标准。目前月均户收入少于8000新元的,可购买4房或5房式组屋,月均户收入少于3000元的,可购买3房式组屋,少于2000元的可购买2房式组屋。

组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定政府定价,目标是一个人参加工作5年后,结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。最终90%的人能买3房式,80%的人能买4房式。一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋(一次换购大房)。组屋可以进入二手市场交易,年老时也可以大房换小房,增值部分可以补充个人公积金(用于养老、医疗)。经过40多年的持续努力,目前,新加坡已有80%的人口居住在组屋,其中95%拥有自己的组屋。新加坡政府成功解决居民住房问题的经验,向我们揭示了房地产商品的特有属性在市场竞争中的失灵,以及政府在维护与平衡房地产市场效率与社会公平方面的重要作用。借鉴新加坡的成功经验,我们可以粗略估算出如果由政府无偿提供土地建设住房,我国居民购买政府房的情形。按联合国相关资料,2040年中国约有9.8亿城镇人口,若80%由政府提供住房,第一套房人均20平方米计算,共需156.8亿平方米住房。若按1:4的住房容积率计算,需39.2亿平方米土地。据统计,2008年我国新开工房屋面积9.8亿平方米、住宅8亿平方米;新购置土地3.7亿平方米、开发土地2.6亿平方米。

静态来看,如果按2008年新开工房屋面积计算,只需要16年就可以全部建成第一套住房面积,若按新开工住宅面积计算,也只需要19.6年就可以全部建成。按2008年新购置土地量计算,只需要10.6年的土地供应就能满足需求,按开发土地量计算,也只需要15.1年的土地供应就能满足要求。我们可以假设政府无偿提供土地,房屋建设成本完全由购房者承担。若每套房建筑成本按1500元/平方米计算,40平方米一套合6万元;90平方米一套合13.5万元。如果按居民最低人均月收入标准为1000元计算,每月20%的收入用于供房,则每年供房款有2400元。假定收入不变,如果两个年轻人工作五年后结婚购房,则有购房首付款24000元,购40平方米一套房的,余款可在7.5年(35岁左右)还清;购90平方米一套的,余款可在24.1年(50岁)还清。政府主导 方能解决住房问题 上述测算虽然比较简单,但已经可以告诉我们,经过30~40年的努力,完全可以采取由政府提供主要住房的方式解决中国城市居民的住房问题。因此,城市居民住房问题,既不是人多地少的供需矛盾问题,也不是市场竞争的效率问题,而是在房地产市场的特有属性导致市场失灵的情况下,政府的干预措施和价值取向问题。

所以,政府必须从均衡社会财富、确保社会稳定的角度对房地产市场进行干预,这样才可能最终解决居民住房问题。(作者任小铁)。

日前,北京拟借鉴天津的“宅基地换房”模式,推行集体土地流转试点工作,试点核心为农民整体拆迁,共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。中国人均占有耕地逐年下滑,2003年为1.43亩,2005年为1.4亩,如今跌破1.4亩大关,仅为世界平均水平的40%,这对中国这个人口大国子孙后代的吃饭问题构成越来越现实的威胁。采用各种可能的手段保护、节约耕地,是利国利民的长远之计,本身是应该肯定的。然而,“宅基地换房”这个构思本身,却存在一个非常关键的难题:用来换取农民宅基地的楼房,其产权和使用权究竟归谁?报道称,楼房的产权、使用权究竟归谁“目前尚未有定论”。如果这个不确定,有关方面究竟拿什么去“换”农民的宅基地? 所谓“换”,顾名思义,应该是以物换物,以利益换利益。按照现行法规,农村宅基地属集体所有,宅基地使用权取得以后,使用权人有长期使用宅基地的权利。

可以在宅基地上建造房屋、工棚和厕所等建筑物和构筑物,也可以在房屋前后的宅基地种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地所有人所有。也就是说,原本农民拥有宅基地的使用权,和宅基地上房屋、树木等的产权,而在“交换”后,他们却可能失去这一切,而只能以身份不明的“房客”地位,住在“新楼”里。这样的“换”显然有失公平,也很难得到农民的支持。据报道,北京的“宅基地换房”设想将借鉴天津经验。没错,天津的确取得了一定成果,但与北京的探索不同的是,天津“宅基地换房”,是将交出宅基地的农民安置进城定居。也就是说,用“城里人”的身份和生计,交换农民手里的宅基地。这对许多农民而言是很有说服力的。而北京的“宅基地换房”,农民还是农民,还得种地,一旦实施,可能会产生抵触情绪。这也是必须直面解决的问题。还要注意的是,方案中提到“适度商业开发”,平谷代表团的议案也提出,拆除后的区域“除引进房地产开发外”,“其他面积”用于回迁楼住户进行农村产业化项目建设。

也就是说,有部分方案是试图将“换”来的宅基地主要用于“引进房地产开发”。尽管北京市农委主任王孝东明确指出,任何方案都应保证“耕地面积不能减少”,但在类似平谷区的思维定式下,如何让耕地面积因“宅基地换房”有所增加,需要切实的措施保证。要防止变成用产权、使用权“目前尚未有定论”的楼房换来宅基地、搞商品房开发的有关方面大赚房产红利,而失去宅基地、失去自己房屋、院落和树木的农民,却连多种几亩地都很难指望上。“宅基地换房”的关键,在于合理解决产权,在于让农民成为这一改革的共同受益者。拿了农民赖以为生的东西,就该付出相应的东西作为补偿、作为交换,既然不少乡镇进行这一改革的立足点之一,是“引进房地产开发”,既然作为集体,他们可以享受房地产开发的红利,那么,让牺牲宅基地的农民获得“楼房”的产权、使用权,就是顺理成章的事情。合作社时代有句老话“大河有水小河满”,如今大河即将水源丰沛,那么就要把农民们的小河沟灌满、灌足。

农民 土地 陈刚

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