河南:扩大农村土地承包权登记试点


 发布时间:2021-04-09 06:29:11

“工业地产”成为资本投机炒作的又一领域,对土地市场和实体经济带来负面影响。上海近期出台土地新政策,实施工业用地弹性年期出让制。北京、深圳、湖南等地也已探索类似做法。业内人士认为,弹性出让有助于降低工业用地价格非理性上涨预期;同时,应建立完善对工业用地出让后利用状况的全程监管,以遏制企业囤地圈地,促进土地节约集约利用和实体经济转型升级。工业用地怪象:紧缺与闲置并存 一边是土地指标紧缺、优质项目无地可用;一边则是大量土地闲置或低效利用,企业“押宝”土地升值,更无心转型升级。

工业用地领域这种怪象,在一些城市并不少见。记者日前在东部一些地区采访发现,由于市场形势变化和经营成本提高,一些传统加工制造业被迫“腾笼”,厂房、仓储处于闲置或半使用状态。不过,许多企业并不急于“换鸟”,一来产业升级确实不易,二来企业当年拿地价格相对低廉,目前企业仅依靠出租厂房就可获利不菲,而土地升值带来的远期收益更可能远超看得见的实体经营利润。戴德梁行提供的数据显示,2007年以来,热点城市工业用地价格快速上涨,一些一线城市工业用地价格年均涨幅超过20%。

专家分析认为,这主要是土地闸门收紧、工业用地土地指标紧张等因素所致,也与“工业地产”快速兴起、投机资本大量涌入有关。不过,相比于住宅和商业用地,工业用地的价格仍相对较低。在楼市调控的重拳下,越来越多开发商将目光转向于此。近一两年来,富力、万通、招商、五矿等知名房企纷纷进军工业地产,并向二、三线城市布局。弹性年期出让影响几何? 日前上海市发文明确,将在全市实施工业用地弹性年期出让制,原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年,出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。

对于国家和全市重大产业项目,经认定后最高年限可放宽至50年。此前,上海已在浦东临港地区先行探索类似做法。“实行工业用地弹性年期出让,更贴近工业项目实际存续周期,也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境,防止土地低效使用乃至闲置。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。弹性年期出让已成为国内不少地区工业用地新政策的重要内容。深圳前海、北京市经济技术开发区、湖南省等都提出实施工业用地弹性年期出让,打破单一的50年制,而将新年限原则确定为20年,或10-50年不等。

上海市土地学会副会长袁华宝说,弹性年期出让在降低企业土地成本的同时,将促使企业更多把发展目标和工作重心放在生产经营上,还将对工业用地市场价格产生明显影响,也会改变部分投资者试图通过囤地、圈地牟利的预期。戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为,20年或30年期工业用地的出让价格明显低于50年,新兴企业进入门槛明显降低;同时,一些企业如果无法实现合同约定的税收或产出承诺,一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地,对于提高土地利用效率有帮助。

从源头防范囤地圈地须打组合拳 专家认为,与开发商对住宅用地一次性开发、销售不同,工业用地的使用将覆盖的产业项目周期更长,对其利用情况的监管也需更加细化、更需打组合拳。据了解,在新一轮土地管理中,为推进工业用地“得其所用”、防止其被变相炒作,不少地方均提出多条“硬约束”。自今年2月下旬以来,上海已连发三文,对全市土地及工业用地利用出台新举措,除弹性年期出让外,还提出对地块进行全生命周期管理——将项目建设投入、产出、节能、环保、就业等经济、社会、环境等各要素纳入合同管理。

记者在新版上海工业用地产业项目类使用权出让合同中看到,合同要求土地受让人按开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金,明确固定资产投资、投资强度、税收强度等须不低于约定标准等。据了解,无锡、宁波等地也实行了工业用地时间履约保证金制度;宁波规定以项目为单位整体报批开发的工业项目,其项目用地、地上建筑物不得分割转让;北京经济技术开发区则明确,园区内工业用地无法达到约定使用条件的,采取收储或经批准限制转让。业内人士指出,应进一步研究以市场化手段推进工业用地节约集约利用,促进工业用地市场健康、理性运行;同时,对已经出台的土地新政策,应加强落实和监管,严格打击非法圈地囤地、粗放使用土地等现象。

□邓江年 我国是农业大国,农业、农村、农民问题,始终是我国改革开放与经济社会建设的全局性、根本性问题。我国改革的难点在农村,而农村改革的核心是土地改革。长期模糊的土地产权和混乱的农村土地流转市场秩序形成“土地剪刀差”,快速的城镇化进程不断拉大剪刀差,使农村和农民成为新“圈地运动”的牺牲者或奉献者。城镇化每前进一步,农村和城市的利益矛盾就加深一层。习近平总书记今年7月考察武汉农村综合产权交易所时指出要加快农村土地改革,“在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制,既保障基本农田和粮食安全,又通过合乎规范的流转增加农民收入”上进行有益探索。农村土地改革的核心任务是探索农村土地集体所有制在新时期的实现形式 我国目前农村土地集体所有制的实现形式是以家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制。这种实现形式适合改革之初的生存阶段,急于摆脱吃饭问题的农民更加关注与土地产出密切相关的土地使用和收益分配权,不太关注与土地流转紧密相关的土地所有权。而在改革开放30多年之后,我国农村已经进入发展阶段,土地开始作为一种经济资源进行大范围的市场配置,已经解决了吃饭问题,逐渐富裕起来的农民开始进行就业、居住的再选择以及土地的再投资,于是更加关注土地流转和土地所有权的权益归属。

这时现行农村土地集体所有制实现形式的产权模糊的弊端就凸显出来。我国现行农村土地制度中,集体是农村土地所有权的法人代表,并行使土地经营和流转中的所有者权益,而作为真正的产权主体的农民却无法行使所有者权益,这导致集体与农民之间委托—代理关系的颠倒,作为土地产权主体的农民成为代理人,而作为农民集合的集体却成为委托人。这种虚置的农村土地产权和扭曲的委托—代理关系无法体现产权主体的真实权益要求,降低了土地资源市场配置效率,并进一步沦为城镇化过程中利益集团篡夺农民土地权益的“制度保障”。股份制是农村土地集体所有制的重要实现形式 探寻与社会主义市场体制相适应的农村土地集体所有制的实现形式,要求把农村土地制度改革从经营体制层面推进到产权治理层面,尽快构建起土地产权主体明确、土地治理权责清晰、土地职能村民分开、土地流转体系健全的现代土地制度。其中的核心是要克服现行农村土地集体所有制中存在的产权模糊和治理结构扭曲的根本性缺陷,从法律上明确农民作为土地最终产权主体的权利和地位以及农民作为委托人、集体作为代理人的新型治理关系。农村土地股份制是在坚持土地集体所有的前提下对农村土地产权进行更细化、更规范的确权,把土地量化为股权分给农户,使农民真正成为土地的所有者,而把土地的经营委托给集体组织进行代理,集体组织的代表人可以内聘,也可以外聘,从而理顺农村土地的委托—代理关系。

集体组织可以把土地以租赁形式返还给内部农户进行经营,也可以引进外部租赁者进行规模经营,但必须获得法律要求的股东数量的同意。这样农户与集体之间就形成委托—代理关系,而集体与租户之间则形成租赁关系。由国家对集体组织经营的土地进行农保地、非农建设用地等使用功能的严格规定,集体组织在国家土地用途规定的范围内灵活经营,农户既享受土地作农用时的收益,也享受土地作非农使用时的级差增值收益。土地股份制不改变农村土地的公有制性质 股份制是公有制的主要实现形式,既适合国有经济,也适合集体经济。集体所有制形式的公有制,其性质特征是集体所有制内部劳动者共同占有生产资料,在所有权面前完全平等,劳动者结合在一起,共同劳动,按劳分配。与国有经济的股份制改革并不改变国有经济的公有制性质一样,农村土地的股份制改革也不会改变农村土地的集体制性质,而且会以股份的形式进一步强化生产资料的共占属性和农户所有权的平等享用。在国有经济的社会化持股中,公有属性的归属关键看控股权。与之相比,农村土地股份制更接近于企业的员工持股。农户所持有的土地股权可以在集体内部进行自由转让和流通,如果要进行外部转让,则必须得到符合法定股东数量的同意和授权。

这种制度设计与集体所有制的公有性在本质上是一致的。作者系广东省社会科学院产业经济研究所所长助理、副研究员。

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