楼市的解题思路蕴含半杯水思维 看空、看多者皆有


 发布时间:2021-04-14 04:48:01

楼市发展由四部分需求构成:刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求,四种需求发展有先后次序,但多数时候同时存在。楼市回暖真正需要的是改善性需求和投资性需求的支撑。2009年即将过半,面对一系列的销售数据,我们认为楼市是否回暖还有待观察,而需要思考的是楼市小阳春到底能够持续多久? 2009年以来,世界经济并未出现进一步恶化的征兆,危机发源地美国,近期传来楼市已经触底的好消息,而全球的股市在四五月份也有明显的反弹。中国的国民经济运行也出现积极变化,整体经济好于预期。整个宏观经济基本面向好,有利于楼市发展。经过近半年时间的消化,房地产供需结构有所改善。年后的小阳春已经消化了一部分存量房,部分开发企业的的资金压力有所缓解;开发企业的开发投资有所增强,近期土地成交活跃,部分优质土地又出现了以往暴涨的局面。这些都是有利于楼市回暖的积极因素,但是我们还需看到的是,楼市真正的购房需求没有被调动起来。就目前市场情况来看,刚性需求在逐步减弱,而改善性需求虽然有部分入市,但介于二套房贷等政策的约束,还未形成主流。

在楼市是否回暖还不确定之时,对楼市抱有谨慎乐观的态度尤为紧要。目前楼市的主要任务依旧是消化存量房,我们要适度调整政策,谨防投机性需求过早进入楼市。可以说房价上升和投机性需求入市对于刚刚有所好转的楼市都将是致命的打击。(刘勇)。

春节过后广州楼市交投持续活跃,特别是3月份二手房成交量更是创出近年新高,据市国土房管局公布数据,3月全市10区二手住宅成交量为49.53万平方米,同比增加77.7%,广州中介行的买卖业务量比2月份增加接近七成半。预计4月份二手成绩较3月稍逊,但总体上成交仍然理想。二手中介人士称,5月二手房成交量要超过3月不太可能,但因为当前这波购买潮未完全退去,五一小长假相信会是楼市调整以来市场最活跃的黄金周。合富置业专业人士认为,在当前市场环境下,五一黄金周仅3天的小长假,部分在4月看中心仪物业的人士可能会利用五一小长假办理相关交易手续。

靠近年中的五一黄金周将是发展商推一手新货的小高潮,作为承上启下的关键时间点,五一期间一、二手楼市的表现或多或少能对预测下半年楼市发展动向提供一些参考意义。满堂红研究部沈锐培表示,如果五一楼价稳定,但是买家入市意欲不强,说明这一波自住需求已消化得差不多,那么五一节后房地产市场处境或更加艰难。未来楼市又将进入买卖双方的博弈,需要一段时间积累下一批买家,等待下一个买卖高峰。广东中原市场总监李粤湘认为,全球经济走向未明,国内第一季度发放的房贷占全年额度的45%,银行是否会减慢审批房贷有待观察,但对五一楼市审慎乐观。

合富置业有关人士表示,从目前了解到的一手市场动向来看,市场最关注的市中心一、二手楼之间具有一定价格差距,预算不多并急于入住的买家估计仍将会把关注的重心放在二手房市场。近期购房者入市积极性持续提升,令二手楼市交投持续保持畅旺,除了首次置业、改善型买家外,还有长线投资人士。预期五一期间,价格适中的自住型楼盘仍将是市场关注的热点,包括结婚类、拆迁类、入学类自住客以及投资型、改善型客户入市意愿皆比较高,因此这些买家仍将可能是五一楼市看楼客的主力群体。满堂红有关人士认为,市民“跟风”买楼的气氛仍在,相信即将到来的五一小长假看楼客会远高于楼市调整以来任何一个小长假或黄金周。

由于不少业主在三、四月间“惜售”或者高价放盘变相“惜售”,希望在五一卖一个好价钱,然而买家追价幅度不超过5万元,由此预计,五一二手楼市可能旺丁不旺财。

徐州多个房产专业群以及多个网站有消息称,徐州将要从8月1日起取消限购。下午,记者终于从徐州房管局权属处了解到,自8月1日起,在徐州市区购买商品房不再提供限购查询证明,签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码。但是没有下发正式的文件,仅仅是口头通知,只做不说。这意味着徐州的限购政策完全放开,各区域将不再执行限购政策。7月28日上午,徐州房地产共赢圈群一网友发布消息称徐州将要从8月1日起取消限购,并转发了一个疑似房管局官员给的通知。南京林业大学城市与房地产研究中心主任的孟祥远7月28日也发布微博,说是从徐州产权处获得了这一取消限购的消息。

该消息一发,立刻引来房产群内网友热议,很多网友说在自己的公司也听说了这个说法,但是没有文件,房管局产权处只是口头传达。记者联系了房管局数据综合处以及房管局房产热线,得到的答复是也听说了这个传言,但不知真假,没见下发文件通知。但是,下午16时左右,在房管局权属处记者得到了证实。房管局权属处孙处长说:“今年以来 ,徐州市房地产市场进入调整周期。在此情况下,调整市区新建普通商品住房限购政策,自8月1日起,在市区购买商品房不再提供限购查询证明,签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码。” 孙处长还介绍,徐州目前商品房供应量,处于买方市场,今年的房产库存量达到每年400余万方,然而现在一年的销售量也就是300多万方;市场预期谨慎,观望气氛浓厚;商品房销售困难,市场需求相对不足。

实际市场表明,限购政策在徐州已经起不到作用了,到应该取消的时候了。孙处长也对限购取消后的市场做了预估,对房地产市场作用不大,华润、万科的低价入市也说明了这一点。据了解,从今年7月19日起,苏州取消对90平方米以上住房的限购政策,本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的房屋,但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。7月25日,无锡官方对外宣布,将取消90平方米以上住房的限购政策,90平方米以下住房继续执行限购。徐州市从2011年5月1日起开始实行限购政策。2013年11月21日起,限购范围缩小到了徐州西、北二环路以内和东、南三环里的范围。

这次是从8月1日起,整个徐州市区全面放开限购,相比江苏省内苏州、无锡两市更彻底。这次消息一出,众多购房者表示,这一政策便捷了购房者,但对于提振徐州的房价、激活市场效果预计不大。刚需购房者刘先生告诉说,以前的限购政策没让房价降下来,取消限购也不可能让房价升上去。要说前两年徐州有人投资炒房那还是可能的,现在全部是刚需买房了,限购不限购对于房价没什么影响。针对这次取消限购,房地产界知名人士、徐州第一房屋置换董事长于健先生介绍,他也是今天上午从房管局有关负责人那里得到了消息,可是此时取消限购实际上就是顺应了市场的要求,徐州是个三线城市,也是个人口输出型城市,限购政策目前已经没有意义。

取消后市场预期成交量不会多大增长,徐州房价已经基本到了成本价,但是目前市场也没有上涨的空间。目前真正能撬动市场的应该是取消银行限贷政策。(完)。

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