评论:不折腾“房奴”应成为银行共识


 发布时间:2021-04-15 03:15:15

目前多数银行对房贷发放均从严从紧,不但恢复了以“家庭”为单位的界定底线,而且对首付标准明显提升:去年二套房贷款,首付两三成即可,今年则必须首付四五成;首套房贷款若要享受七折利率,必须有10-20万元的存款做抵押,等于变相提升了首付比例。随着存款资金成本的提升,各商业银行纷纷看空今年房贷规模。证券时报记者近日从多家国有银行和股份制银行获悉,今年零售金融业务将以高利润的个人经营性贷款为主。同时,不少中介也表示:房贷市场上的7折贷款已越发罕见,“先存款后贷款”已经成为惯例。“我们银行的零售贷款中房贷比例是股份制银行中最低的,所以面临的风险也相对较小。”浦发银行(600000)房贷部业务负责人王嶒对此不无得意。他告诉记者,去年底银监会发布《商业银行资本充足率信息披露指引》后,上海银监局要求各商业银行对房贷业务实施压力测试,按照轻、中、重三种压力来测算房贷还款率。

轻度压力是房价下跌10%、利率上升54个基点、借款人收入不增长;中度压力是房价下跌20%、利率上升108个基点、借款人收入下降5%;严重压力是房价下跌30%、利率上升162个基点、借款人收入下降10%。测试结果显示:一些去年房贷业务增长迅速的银行令人担心;而一些严格遵守监管部门规定的银行,虽然错失部分贷款市场份额,却在压力测试中得到高分。近期,不少房贷申请人遇到银行的“冷面孔”。房贷中介业者告诉记者,目前多数银行对房贷发放均从严从紧,不但恢复了以“家庭”为单位的界定底线,而且对首付标准明显提升:去年二套房贷款,首付两三成即可,今年则必须首付四五成;首套房贷款若要享受七折利率,必须有10-20万元的存款做抵押,等于变相提升了首付比例。后一种标准的提升,相当于“先存款后贷款”,该做法从部分股份制银行开始,目前已扩展到了国有银行。

事实上,随着不少股份制银行存贷比踩上监管红线,“拉存款”的压力和资金成本逐步抬升,薄利或微利的个人房贷业务已经无法满足商业银行的利润缺口。目前房贷利率7折后仅有4.158%,距离3.60%的五年期贷款利率仅有56个基点,对利润的贡献可谓微薄。同时,4.158%的利率也低于绝大多数的信贷理财产品,更显著低于高息的信用卡利率和个人经营贷款。对此,澳新银行中国经济研究总监刘利刚表示,假设2010年中国GDP增速为10%左右,则对应的正常借贷利率水平应为6%至7%,而目前的一年期贷款利率仅为5.31%,房贷等长期贷款还能给予7折优惠。从各种迹象看,今年央行加息2至3次,从而在年底将一年期贷款利率维持在5.85%至6.12%的正常水平上的可能性比较大,而房贷等优惠利率将面临首先退出的可能。

“当存在交易费用时,制度是至关重要的。”制度经济学的开创者之一——美国华盛顿大学经济学教授诺斯的这句话,可以恰当解释银行业协会叫停房贷“返点”的必要性。“返点”,是指商业银行为了争抢房贷业务市场份额(尤其是二手房贷款),而向提供房贷业务的相关中介机构提供的一种佣金。“返点”的比例各家商业银行以及不同地区均有差别,从贷款额的0.1%甚至一度高达2%以上。“返点”在2009年楼市比较火爆的时期达到高峰。2010年,中国银行业协会出台文件,要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付“返点”。商业银行向房产中介提供“返点”或是以其他名义向房产中介额外支付的费用,可以看作是一种交易费用。如果商业银行自己吸纳客户所需要花费的成本高于其向房产中介支付的“返点费”(目前,从表面看来也确实如此),那么我们可以把这笔费用看作是银行提高效率的一个有效路径。

实则不然。“返点”不仅没有提高全社会的资源配置效率,也未对房贷市场整体健康运行产生正面影响。中国银行业协会指出,“返点”的危害包括:一是引发房贷业务恶性竞争,扰乱市场秩序。房地产中介机构往往把商业银行的付费水平作为其选择合作银行的标准,从而导致商业银行竞相提高“返点”比例,引发房贷业务恶性竞争,扰乱了市场秩序;二是高“返点”抬高银行经营成本,损害银行利益,同时也损害消费者利益;三是在“返点”的诱惑下,部分房贷中介协助客户向贷款银行提供虚假材料,增加了银行房贷风险,影响房贷业务健康发展;四是由于房贷业务过分依赖中介,银行自身贷款三查往往松懈甚或放弃。尽管“返点”便利了商业银行一时之需,但由此引发的市场恶性竞争、资产质量可能下降的风险,将使得商业银行为此付出代价。而“代价”这笔“交易费用”,将远远高于商业银行在“返点”中获取的利益。

此外,业内专家表示,“返点”的存在,一定程度上会降低商业银行在房贷产品创新的活力,而且由于“返点”的存在,会使商业银行在争夺房贷业务市场份额方面营销手段过于单一。因此,“返点”叫停,从制度上有利于房贷市场健康发展。但简单的行业自律性规范无法帮助商业银行更好降低交易费用,银行“变相返点”也未能杜绝。监管层还应该为商业银行的市场化运营创造良好的制度环境,例如加快利率市场化建设,增大商业银行自主定价权,鼓励商业银行进行产品创新等等,使商业银行通过自身竞争力的提高,降低内部运营和外部营销的“交易费用”。□本报记者 任晓。

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