房贷优惠关上“半扇门” 北京部分银行上浮10%


 发布时间:2021-05-14 17:30:13

在杭州限购政策调整的第二天,杭州住房公积金管理中心发布公告,宣布从7月29日(取消限购同一天)起对市区购买第二套房的职工,公积金贷款的首付比例由原来的七成下调至六成。7月31日,浙江省直住房公积金中心亦发文,宣布从7月30日起省第二套房公积金贷款首付比例调整至六成。那么,一向在政策方面显现“特殊化”的萧山区是否也在房贷方面做出了调整?笔者近日致电杭州住房公积金管理中心萧山分中心,相关工作人员确认:从7月29日起,对在萧山区购买第二套住房的购房者,纯公积金贷款首付款比例调整至六成,但商业贷款和组合贷款保持不变,仍为七成。萧山公积金贷款 二套房首付比例下调至六成 对于此次二套房公积金贷款首付比例的调整,杭州住房公积金管理中心萧山分中心虽未如杭州市那般发布明确的条文通知,但笔者注意到在萧山分中心网站上,已将住房公积金贷款首付比例规定中的第2条作出了调整:使用住房公积金购买改善型第二套住房的家庭,首付比例不得低于60%。

而根据杭州住房公积金管理中心7月30日发布的《中心调整二套房公积金贷款审批口径》中,申请人的现有住房面积会受到一定限制,即现有住房建筑面积在140㎡以下,或按同一户籍家庭成员计算,人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均住房面积水平的(2013年度为34.68㎡)。萧山区对于申请人的现有住房面积是否也有同样的要求?“萧山区在住房面积这方面没有作出明确的要求,购房者只要符合公积金贷款方面的基本要求均可申请。”萧山分中心的工作人员说。公积金贷款凭借低利率、贷款额度高、年限长等优势,一直是不少购房者的首选。但由于从申请到放款之间的审批程序过多,相对的放款周期也比较长。萧山分中心的工作人员表示,萧山区目前公积金贷款从审批到放款,办理时间大概需要1-3个月左右。

从取消限购到调整公积金贷款政策,对于接连抛出的楼市解限令,业内人士认为,这是政府救市之举,但由于公积金贷款二套房首付下调惠及面有限,对楼市实际影响不会太大。有银行首套房有95折优惠 多数银行未现明显松动 公积金贷款政策出现松动,商业贷款目前的情形又如何?笔者近日以买房者身份咨询了萧山十余家银行,了解到,银行方面对于放宽限贷都比较谨慎,目前商业贷款方面的政策暂未有大的变化。根据房世界的统计,萧山地区包括工行、建行、农行、中行、交行、邮政储蓄银行、中信银行、杭州银行、华夏银行、招商银行、兴业银行在内的十余家银行,目前首套房上仅华夏银行针对合作楼盘的优质客户有九五折的优惠,其他银行仍然执行基准利率;二套房上,多数银行依然按照“首付七成,利率上浮10%”的老办法执行,个别银行有做出调整,其中邮政储蓄银行执行基准利率,中国建设银行利率则上浮15%,中国银行的利率更是上浮20%。

“现在按揭贷款这一块,我们只与合作楼盘的客户做。”在咨询过程中,笔者感受到多数银行对房贷这项业务的冷淡。某股份制银行的一位客户经理表示,目前各银行对于放宽限贷持比较谨慎的态度,首先银行本身贷款额度有限,另外房贷期限长,收益不高,也不是他们的主推业务。而不少银行对于贷款客户也有着严苛的要求,比如工作要稳定、无不良信贷记录、收入情况要达标等。华夏、招商等多个银行均明确表示,目前的房贷业务只与合作楼盘的客户做,邮储银行工作人员也坦言,对于一些评级不是很高的客户,二套房利率会上浮5%。在放款周期上,仅5家银行明确告知了时间:速度较快的为招商银行,仅需一个星期左右的时间;华夏银行需要10-15个工作日;工行和和中信银行需要一个月左右的时间;速度较慢的杭州银行,需要1-2个月的时间。

剩余几家银行均表示要视客户资料齐全与否、抵押期限的长短、贷款额度大小等多方面情况而定。“在放款周期这个问题上,一手房和二手房,现房和期房都会有所不同。一般新房的审批需要一个星期,现房的抵押期限只需3天左右,期房却需要15-20天。”交通银行的工作人员如是解释。虽然从目前来看,各银行在房贷方面未现明显松动,但也有银行表示,根据当下的市场情况,可能会做出调整。“最近市面上有少数银行首套房的利率开始松动,出现了九五折的优惠,如果未来出现大面积松动的话,我们也会考虑在首套房上面给予优惠。”邮储银行某客户经理告诉笔者。而农行的相关工作人员也在电话中表示对于合作的楼盘,如果是大型品牌开发商、客户评级较高,首套房也可能会提供适当的优惠。

较上年末增加1745.63亿元,增幅为12.75%。截至6月末,交行房地产贷款占比6.18%,比年初有所下降。开发类贷款管理日趋严格 从数据上看,各行的房地产开发类贷款质量在现阶段都保持良好。以工行为例,该行此类贷款的不良率从去年底的0.88%降至0.77%,低于整体不良率,不良余额则从46亿元下降至38亿元。再以农行为例,该行的开发类贷款不良率为1.22%,同期县域贷款的不良率为2.07%。为防范风险,各行主要选择了大型房企和重点客户。据中行行长李礼辉透露,该行重点客户占比较高,60%以上是总行和分行的客户,且贷款期限较短,所签合同平均期限2.66年,实际还款期没有超过2年。农行风险总监宋先平也表示,该行主要服务央企和大型房地产企业。建行的新增贷款则主要用来支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户,重点支持符合国家产业政策的住宅类项目,包括居民住宅和保障性住房建设。此外,各行的风险管理策略也更加严格。工行表示,会根据房地产调控政策导向及市场变化,及时调整完善房地产行业信贷政策,实施行业限额管理,严格控制房地产贷款投放,优先支持在建、续建项目;同时严格执行房地产贷款封闭管理制度,加强销售资金专户管理,严格按项目销售进度回收贷款。

农行表示,已经提高了房地产客户及项目准入标准,实行严格的指令性限额管理,强化和完善房地产贷款压力测试,并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。交行除了实行客户名单式管理外,还将贷款向居住类房地产开发倾斜,同时在不同区域实施不同政策。个人房贷仍以支持自住为主 前几年,个人房贷业务一直被视作银行的优质资产。但在当前房地产市场不景气的前提下,一旦出现房价大幅下降,是否会造成贷款人还款意愿下降,导致大面积违约出现? 在中报发布会上解读各自的个人房贷业务时,国有大行高管不约而同地强调,此项业务目前仍以支持首套房自住型需求为主,因此风险可控。据工行行长杨凯生透露,目前,该行的个人房贷业务不良率仅有0.4%,其中一套房贷余额占比为95.12%,二套房为4.23%,三套房为0.65%。另外,该行个人房贷的户均余额为21.3万元,50万元以下贷款的占比为68.6%,100万元以下贷款的占比为84.4%。他还介绍,工行目前没有贷款数额占到房屋总价8成以上的贷款。通过这些数据,杨凯生认为工行的个人房贷业务质量良好。再以农行为例,该行风险总监宋先平介绍,该行的个人房贷目前不良率为0.52%。

已发放贷款中,首套房贷款占到了95.2%,二套房为4.8%。他强调:“个人房贷业务原则上支持自住需求,不支持炒房。” 建行的年报则显示,新投放住房贷款同样主要支持居民购买自住型住房的贷款需求,并向房地产市场平稳的地区倾斜。其中,新发放住房贷款的平均首付比率42.7%。一套房为主的个人房贷格局下,房贷资金用于炒房的几率不大,相对而言违约几率也较低。此外,今年以来,由于贷款额度紧缺,各行普遍调高了房贷首付比例,取消了利率优惠,同时严格了贷款审批。虽然半年报显示,当前房地产信贷的风险尚在可控之中,但目前房地产市场的走势仍有众多不确定因素,而房地产业出现的问题反映到银行的资产质量上还需要一段时间。日前,评级机构惠誉在京表示,房地产行业的风险敞口构成了中资银行业资产质量的最大威胁。对于房地产业风险,银监会表示出了高度重视,并在年中会议上提出,要紧抓房地产贷款风险。银监会要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押,并及时调整抵押物估值;加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场;同时,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

尽管目前资产质量尚佳,商业银行的房地产信贷风险仍是一个值得高度关注的问题。作者: 戴磊。

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