新建小区养老设施低于人均0.1平将无法验收


 发布时间:2021-05-18 13:24:45

目前还未有相关险企完成产品研发和申请,从产品类型看,可能以保险公司可参与分享房产增值收益的“参与型”为主。险企谨慎 “老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权。根据《意见》要求,参与试点保险公司需已开业满5年,注册资本不少于20亿元,且申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。

相比于这并不算高的准入门槛,保险公司的热情难言高涨。《经济参考报》记者了解到,平安、大都会、太平、太平洋等保险公司还在研究政策阶段,具体细节均未确定。对于各家险企的筹备进展,保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝表示,目前还未收到保险公司的产品申请,成熟的产品还不存在。“保险公司是有意愿做的,但是普遍比较谨慎,加之这一险种本身十分复杂,因此还没有产品发布出来,但我们预计未来一定会有产品上市,虽然时间不一定很快、量不一定大”。一位平安人寿内部人士表示,平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注。

但从公司的角度来说,主要还是要考虑怎么把这款产品做好。由于这款产品与传统保险产品有较大差异,涉及对客户的房产进行长期估值、抵押,客户的服务、理赔等工作,所以需要一些时间研究相关政策,没这么快推出这个产品。以参与型为主 最终面市的产品会是何种形式呢?在保监会下发的指导意见中,将产品的设计分成两类,一类是保险公司不参与享有房价增值的收益;一类是可以参与。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产品)。

参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。姚渝认为,试点期保险公司比较谨慎,预计最终面试产品会以参与型为主。《经济参考报》记者了解到,从平安,合众,泰康,幸福四家公司看,目前方案大同小异,但从思路上看,幸福人寿的方案与其他三家略有不同,更接近反向抵押贷款,而其他三家则可以理解成“贷款加买保险”。对此,一位业内人士介绍,“贷款加买保险”这种按期发放养老金的产品其实可以理解成一份保险。

一般情况下购买保险产品,客户要先交一部分保费,才获得后期的养老金,而以房养老是不用交保费的,而是后期用房产来抵这部分保费。幸福人寿的反向抵押贷款更像是一个不定期的贷款,贷款期限与客户的生命等长,期限本身是不定期的,是逐步计息。从业务可能开展的区域看,北京作为一线城市房价坚挺,居民接受程度高,将是险企必争之地。值得注意的是,试点公司之一的合众人寿在试点城市武汉已经建成的合众优年生活养老社区,也可能与以房养老产品对接。合众一位负责人表示,从整个公司的养老战略来考虑,合众已经有了养老社区,而且未来在各个试点城市,合众都会有养老社区,也就可能为老人提供了类似目前‘以房换养’模式。

应先加深了解 记者了解到,《指导意见》出台后,一些符合条件的老人有对于了解业务细则的意愿十分强烈。对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人,保监会提出以下几点建议:一是要明确自己具有真实的参与意愿,不仅是老年人自己,其家人也能够接受通过住房反向抵押获取养老保障的养老方式;二是要充分了解业务内容,通过向销售人员咨询、向保险公司咨询、向律师等专业人员咨询,包括向监管机构咨询等多种方式,充分了解该业务的流程、各项权利义务等,包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求;三是要有契约精神,一旦决定投保,和保险公司订立合同,就应当能够按照合同要求履行各项义务,满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。

此外,以房养老业务与此前将房产抵押给银行的养老业务有何差别,保监会相关负责人解释,保险“以房养老”有两个特点:一是,保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品,能“养老”不能“送终”。二是,保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后,保险公司对于房产处置所得,偿还保险公司已支付的养老金本息后,剩余部分依然归房主的法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息,保险公司将承担房屋价值不足的风险,不可再向老年人的家属追偿。

而之前国内银行的“反按揭”,房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。据记者了解,为了保护投保人权利,保监会规定,保险公司应加强销售行为和销售过程管理,做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控。要明确参保客户范围和条件,做好客户甄别,不得向不符合相关要求的客户推介业务。

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